나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30422 [1] 광주광역시 남구 주월동 1312 봉선로 남해오네뜨 105동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 '주월중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건 내 제17층 제1701호로서, (사용승인일 : 2018.04.30) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일붙임마감 등 창 호 : 새시창호마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약25~30M, 남측으로 노폭 약12~15M, 서측으로 노폭 약8~10M, 북측으로 노폭 약6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-12-18), 대로3류 (폭 25m~30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-18)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만) (2015-12-18)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-18)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(2019.12.27. 변경)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30422 (1)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 1312 봉선로 남해오네뜨 105동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 447,000,000원 (4억 4천 7백만원)

토지면적: 34.84㎡ (약 10.54평)

건물면적: 75.07㎡ (약 22.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2018년 4월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 17층 1701호

건물 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 - 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 - 새시 창호 마감 등.

기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 등 구비.

1.3. 토지 정보

토지 지분: 34.8359㎡

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 단지 동측 약 25~30M, 남측 약 12~15M, 서측 약 8~10M, 북측 약 6M 내외의 아스팔트 포장 도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25~30m), 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12~15m), 상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 적용됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 '주월중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 등 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 광주 도시철도 2호선 백운광장역이 도보 5분 거리에 신설될 예정입니다.

2.3. 생활 편의 시설

단지 내에는 무인택배함, 놀이터, 운동시설, 보육시설 등이 마련되어 있습니다.

가까운 거리에 슈퍼마켓이 있으며, 남구청과 백운광장이 도보 5분 거리에 위치합니다.

봉선시장, 이마트, 롯데마트, 롯데아울렛 등 다양한 상업시설과 병원(원광대병원, 전남대병원, 조선대병원 등)이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

2.4. 교육 환경

배정 학군은 제석초등학교, 주월중학교, 문성중학교입니다.

주변에 우수한 학원가가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 보존: 남해주택건설주식회사 (2018.06.15.)

- 소유권 이전: 김보람 (2018.07.05.)

- 근저당 (말소기준권리): 한국자산관리공사 (2018.07.05., 252,000,000원)

- 근저당: 주식회사디지비캐피탈 (2023.05.30., 120,000,000원) - 말소

- 근저당: 주식회사에스제이대부 (2023.05.30., 78,000,000원) - 말소

- 가압류: 신한카드 (2025.06.24., 6,461,190원) - 말소

- 가압류: 벌교농업협동조합 (2025.10.31., 18,033,726원) - 말소

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025.12.30., 17,452,834원) - 말소

- 임의경매: 한국자산관리공사 (2026.02.06., 180,848,475원) - 말소 (본 경매 사건 개시 결정)

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(2018.07.05. 접수)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로, 본 경매 개시 결정 등기(갑7)를 포함한 모든 후순위 권리들이 '말소'로 표기되어 있어, 등기부상 확인되는 권리 중 매각으로 인해 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 말소 여부에 대한 최종 확인은 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로, 해당 물건에 대한 임차인의 보증금 및 월세 정보는 확인되지 않았습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 주월동 일대는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 봉선시장, 이마트, 롯데마트, 롯데아울렛 등 다양한 규모의 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 우수합니다.

봉선동 지역은 광주의 대표적인 주거지역으로, 금융기관, 병원 등 생활 인프라가 풍부합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 만족도

2018년 4월에 사용 승인된 신축급 아파트로, 현대적인 설비와 깔끔한 시설을 갖추고 있습니다.

단지 내 편의시설(놀이터, 운동시설, 보육시설 등)과 주변 생활 인프라(상업시설, 병원, 행정시설 등)가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

본건 인근에 주월중학교가 위치하며, 제석초, 문성중, 봉선중, 석산고, 대광여고 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

광주 도시철도 2호선 백운광장역이 예정되어 있어 향후 대중교통 이용 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

주변에 남구청, 백운광장이 있어 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 특이사항

등기부등본상 경매 개시 결정 등기를 포함한 모든 후순위 권리들이 '말소'로 표기된 점은 일반적인 경매 물건과 다른 특이사항입니다. 이는 권리 관계가 복잡하거나, 매각 이후에도 낙찰자가 인수해야 하는 미등기 권리가 존재할 가능성을 시사할 수 있습니다. 따라서, 등기부상 명확히 드러나지 않는 숨겨진 권리나 법적 문제에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 임대차 정보 미상

임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상인 점은 임대차 관계를 명확히 파악하는 데 어려움이 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 점유자가 있는 경우 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 남구 주월동에 위치한 본 물건은 2018년에 준공된 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

잘 갖춰진 교통망, 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교육 환경은 본 물건의 가치를 높이는 요인입니다.

다만, 등기부상 모든 후순위 권리가 '말소'로 표기된 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 권리 관계의 명확성 확인 후 입찰을 진행하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리 상태 양호 예상.

* 우수한 입지: 광주 남구의 주요 도로 접근성이 좋고, 향후 교통 호재(도시철도 2호선 백운광장역 예정)가 있음.

* 생활 편의성: 다양한 상업, 의료, 문화시설이 인접하여 생활 인프라가 풍부.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 교육 환경도 우수.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 447,000,000원입니다.

현재 등기부상 확인되는 채무 총액은 약 491,947,750원 (을1: 252,000,000원 + 을2: 120,000,000원 + 을3: 78,000,000원 + 갑4: 6,461,190원 + 갑5: 18,033,726원 + 갑6: 17,452,834원 + 갑7: 180,848,475원 - *단, 본 경매 개시 결정 등기를 포함한 모든 권리가 말소 처리되었으므로, 채무액 산정 시 참고만 해야 함*) 입니다.

다만, 모든 권리가 말소 처리된 특이사항을 고려할 때, 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 단지 내 유사 면적 아파트의 최근 실거래가 및 현재 호가, 그리고 본 물건의 특이사항(권리 관계)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 검색된 정보만으로는 정확한 주변 시세 파악이 어렵고, 특히 권리 관계의 특이사항으로 인한 불확실성이 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 권리 분석의 명확성이 확보된 이후에 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 권리 관계의 진위 여부, 점유자 현황, 명도 가능성 등을 면밀히 파악한 후에 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.