나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10225 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층비-604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 소규모 공동주택, 주상복합 건물, 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1,2호선 '서면역' 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상19층 내 6층 비-604호로서, 외벽: 대리석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, '주상복합' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2026타경10225 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 채무자는 별도로 기재되어 있지 않으나 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 물건 상세

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층 비-604호

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

토지 지분: 4.6193㎡

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

건물 지분: 28.1317㎡

주요 특징: 공동담보, 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 소규모 공동주택, 주상복합 건물, 상업 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 위치하며, 지하철 1, 2호선 '서면역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

동측으로는 노폭 약 15미터, 북측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2019.10.08.)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

소유권보존 등기: 주식회사대동레미안

근저당권: 우리은행 (말소기준권리)

주택임차권: 김예림 (말소 대상)

압류: 부산진구 (말소 대상)

강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (본건 경매개시권리)

압류: 부산진세무서장 (말소 대상)

등기부채권 총액은 약 151,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 220,000원

전입일자/확정일자: 2023-09-14

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 별도 특이사항 없음)

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금은 배당을 통해 전부 회수될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 업무 지구 중 하나인 서면 상권에 속해 있습니다.

주변에 대규모 상업시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 주상복합 건물이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

이는 건축 및 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상19층 건물 중 6층에 위치한 호실입니다.

외벽은 대리석붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시입니다.

내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1, 2호선 서면역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 각종 금융기관, 병원, 소상공인시장, 다양한 상업시설 및 식당가 밀집

* 행정/치안: 부산진경찰서 인근

* 교육: 인근 초등학교(상대보호구역)

혐오시설: 본건 주변에 직접적으로 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반 상업지역 특성상 유흥업소 등 상업시설이 일부 혼재되어 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

현재 등기부상 권리 관계는 모두 말소될 예정이므로, 매수인이 인수할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 권리분석 시 누락된 사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적/기타 리스크

* 오피스텔의 노후화 정도: 건축물 사용승인일(2019.04.05) 대비 비교적 신축 건물에 해당하나, 내부 시설의 유지보수 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주차: 기계식 주차 설비는 편의성이 다소 떨어질 수 있으며, 주차 대수에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보물건으로, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본건의 가격에 영향을 줄 수 있으나, 본건 단독으로 경매가 진행되는 상황입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면에 위치한 오피스텔로, 교통 편리성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 6천만원으로, 유사 면적의 오피스텔 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 임대료 및 공실률 등 실제 임대 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 서면 중심 상업지구 내 위치, 뛰어난 교통 접근성

* 안정적인 수요: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 및 매매 수요 기대

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음

* 신축급 건물: 비교적 최근에 사용승인된 건물로 상품성 우수

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 유사 면적 오피스텔의 현 시세는 150,000,000원 ~ 170,000,000원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리 및 보증금은 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능한 것으로 판단됩니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 설정하는 것을 추천합니다.

이 가격대는 낙찰 후에도 일정 수준의 수익률을 확보할 수 있는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.