나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10250 [1] 부산광역시 동구 범일동 305-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '성남초등학교' 북측에 인접하여 위치하며, 주위는 단독주택, 재래시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '좌천역' 및 '범일역', 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 90m, 최고높이 125m)<건축법>, 교육환경보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(성남초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2015-11-11)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 2층 건물로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감. 벽지마감 및 일부 타일붙임 등, 창 호: 샷시 및 목재창임.

이용상태

1층은 점포로 이용중이며, 2층은 주택구조로 일부 공실 및 일부 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 부합물 및 종물 기호㉠이 소재하나 그 구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건에 별 영향이 없겠음.

공부와의 차이

기호(1) 건물은 일반건축물대장등본상 연면적 및 용도는 82.64㎡(1,2층 각 41.32㎡), 주택이나 현황 개략적인 실측에 의한 연면적은 103.4㎡(1,2층 각 약 51.7㎡), 주택 및 점포임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 ① 별지 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(1) 건물 일부는 인접지(305-4번지, 305-6번지), 제시외건물 ㉠은 인접지(305-4번지)상에 과재되어 있는 것으로 추정되며, 정확한 점유위치 및 경계확인 등은 전문적인 측량에 의하여야 할 것으로 사료되므로, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람. ② 별지 ‘사진용지’와 같이 기호(1) 및 제시외건물 ㉠은 남측으로 인접한 성남초등학교 담장 내부에 위치하나, 학교 측을 통한 건물 내부로의 출입은 불가능한 상태인 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 면적(1,2층: 82.64㎡)이나 실측면적(1,2층 약 103.4㎡)으로 상이함. 공부상 2층 주택이나 1층은 점포, 2층은 일부 공실 및 창고로 이용중임. 건물 일부는 학교의 담장(경계)내부에 위치하는 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2026타경10250 (1)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 305-3

용도: 근린주택

감정가: 203,594,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 토지 정보

토지면적: 53.60㎡ (약 16.2평)

토지지분: 53.6㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 41.32㎡ (약 12.5평)

건물지분: 41.32㎡

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.0평)

공부상 건물 연면적: 82.64㎡ (약 25.0평)

실측 건물 연면적: 약 103.4㎡ (약 31.3평)

건축년도: 1962년 4월 10일

건물 구조: 목조 기와지붕 2층

이용상태: 1층 점포, 2층 주택 (일부 공실 및 창고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '성남초등학교' 북측에 인접하여 위치합니다. 주변은 단독주택, 재래시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '좌천역' 및 '범일역', 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지와 인접 도로에 대해 등고평탄한 사다리형이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 14일 접수된 광남새마을금고의 근저당권(채권금액 84,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2015-08-19

* 확정일자: 2026-04-28

* 배당신고일자: 2026-04-30

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 전액이 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. (금액이 미상인 경우와 달리, 보증금이 명확히 제시되었고 인수 보증금 0원으로 분석되었으므로, 이에 따릅니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 범일동 지역은 재래시장과 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

4.2. 주변 시세

최근 주변 유사 물건(연립다세대, 부산 동구 범일동 825-43, '자성대')의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 40.4㎡ 기준 2026년 6월 22,900만원 ~ 25,000만원 수준에서 거래되었습니다. 본건은 건축 연도가 더 오래되었으나(1962년식 vs 1976년식), 토지 면적(53.60㎡ vs 30.41㎡)은 더 넓고 실측 건물 연면적(약 103.4㎡)도 비교적 크다는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 성남초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

지하철 1호선 좌천역 및 범일역을 도보로 이용 가능하며, 재래시장과 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 좋습니다.

5.3. 주변 유해시설

주변 현황 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인접한 성남초등학교와 건물 일부의 경계 문제가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1962년 준공된 건물로, 매우 노후화되어 있어 수리 또는 재건축 비용이 상당할 수 있습니다.

* 공부상 면적과 실측 면적 차이: 공부상 면적(82.64㎡)과 실측 면적(약 103.4㎡) 간 차이가 약 20.76㎡(약 6.3평) 발생합니다.

* 경계 및 점유 문제:

* 건물 일부가 인접지(305-4, 305-6번지)에 과재되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 건물 일부가 성남초등학교 담장 내부에 위치하는 것으로 보입니다. 이는 법적 분쟁이나 강제 철거의 원인이 될 수 있으며, 학교 측과의 협의가 필수적입니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등 다수의 도시계획적 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 초등학교가 인접하여 입지적 장점이 있으나, 건물의 극심한 노후화와 더불어 건물 일부가 학교 부지 및 인접 토지에 걸쳐 있는 심각한 경계 및 점유 문제가 존재합니다. 이러한 문제들은 명도 과정에서의 난관, 추가적인 법적 분쟁, 또는 상당한 복구 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인은 있으나 인수 보증금 부담은 없습니다. 종합적으로 볼 때, 명도 및 하자 보수 관련 비용, 잠재적 법적 리스크 등을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 초품아 입지: 향후 개발 가능성 및 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 토지 활용 가치: 건물의 노후화와 별개로, 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 신축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 명도 부담 상대적 적음: 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 없어 명도 후 활용에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 203,594,800원이며, 주변 유사 물건의 시세는 약 22,900만원 ~ 25,000만원 수준입니다. 그러나 건물의 매우 높은 노후도와 더불어 건물 일부가 학교 부지 및 인접지에 걸쳐 있는 중대한 하자 및 법적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 하한가: 약 122,150,000원 (감정가의 60%)

* 상한가: 약 142,520,000원 (감정가의 70%)

따라서, 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 정확한 하자 보수 비용, 법적 분쟁 예상 비용, 명도 가능성 등을 면밀히 추가 분석하여 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.