나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10211 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 비-1608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 제16층 제비1608호로서, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 오피스텔, 관공서 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선(서면역), 2호선(서면역,부암역)이 소재하여 대중교통사항은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물내 제16층 제비-1608호로서 외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)으로 기재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 12m 내외의 도로, 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 : 감정평가 개요 중 "6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조바랍니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10211 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 비-1608호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 오피스텔, 관공서 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선(서면역), 2호선(서면역, 부암역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로 폭 약 12m 내외의 도로, 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 소재합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당(을2)입니다.

이하 등기부상 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

채권자(신청인)는 주택도시보증공사이며, 신청 채권액은 67,721,705원입니다.

등기부상 총 채권액은 151,800,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 성춘금 (성 )

보증금: 60,000,000원

차임: 220,000원

전입/확정일자: 2020-12-16

배당신고일자: 2024-07-25

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.4. 상권분석

본 물건은 부산의 주요 도심 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

주변에 대규모 주거단지가 있어 배후 수요도 확보되어 있습니다.

인근에는 부전역 재개발 사업, 시민공원 주변 재정비 촉진 구역 등 도시 개발 호재도 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 중 제16층 제비-1608호입니다.

외벽은 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

준공은 2019년 4월로 비교적 신축에 속합니다.

주변에 부산진경찰서, 학교 등이 있어 치안 및 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중이므로, 추후 건축물대장 용도 위반 등에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 채무 관계가 있을 수 있으나 본 경매 건 자체에는 직접적인 인수 부담이 없습니다.

* 감정평가액 1억 6천만원 대비 최근 실거래가 및 시세 동향을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 핵심 상권에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주 가치가 높은 오피스텔입니다.

대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 말소되는 조건이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도가 다른 점은 유의해야 합니다.

최근 실거래가 1.4억 내외, KB시세 2.46억(2019년 12월 30일 5층 거래 기준) 등 다양한 가격대의 정보가 존재하므로, 정확한 현 시세 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 (서면역, 부암역 인접)으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 주변 개발 호재 (재개발, 촉진구역)로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 임차인 인수 부담이 전혀 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 신축급 건물로 유지보수 비용 절감 기대.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 감정가는 1억 6천만원입니다.

주변 시세 조사 결과, 2026년 7월 기준으로 유사 평형 월세가 1억 518/14만원 ~ 1억 2,021/16만원 선으로 파악됩니다.

또한, 2026년 7월 1일 월세 거래로 1억 518/14만원 (6층) 등이 확인됩니다.

2026년 7월 1일에는 1억 518/14만원 (6층)으로 거래된 사례가 있습니다.

2026년 7월 1일에는 1억 894/14만원 (15층, 18층) 및 1억 2,021/16만원 (5층) 등의 월세 거래도 있었습니다.

2026년 7월 1일에는 1억 2,021/16만원 (5층)의 월세 거래도 존재했습니다.

2026년 7월 1일에도 1억 894/14만원 (15층, 18층) 및 1억 2,021/16만원 (5층)의 월세 거래가 있었습니다.

2019년 12월 30일에 5층 거래가 2억 4,600만원에 있었으며, 2026년 7월 1일에는 6층 월세로 1억 518/14만원이 있었습니다.

최근 실거래가 1.4억 내외, KB시세 (2019년 12월 30일 5층 거래 기준) 2.46억 등 시세 편차가 존재합니다.

현재 감정가 1억 6천만원은 최근 시세 및 실거래가와 비교 시 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

하지만 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 공동담보 등의 특이사항을 고려할 때,

현 시세 및 낙찰 목적(실거주 vs 투자)을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

일반적인 경매 투자 시세 반영률을 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 결정될 수 있습니다.

따라서, 144,000,000원 ~ 176,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

실거주 목적이라면 1억 5천만원 전후, 투자 목적이라면 시세보다 약간 더 낮은 1억 4천만원대 초반부터 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 함께 최근 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래가 및 매물가를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.