나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10217 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층비-1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서"남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔,아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 1,2호선(서면역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상19층 건내 제13층 제비-1301호로서, 외벽:몰탈위페인팅, 화강석붙임 등. 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 토지로, "오피스텔 ,아파트 및 근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 "부전로"에 접하며, 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 85m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 120m), 상대보호구역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지에 위치하며, 도로명 주소로는 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) 입니다. 건물명은 대동레미안 센트럴시티이며, 지하 3층부터 지상 19층까지 철근콘크리트구조 평지붕으로 건축되었습니다. 본건은 해당 건물의 13층 비-1301호이며, 공부상 '비' 표기는 현칭 '102동'을 의미합니다. 건물은 2019년 4월 5일에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 4.59㎡ (약 1.39평)이며, 토지 지분은 4.5856㎡ (약 1.39평)입니다. 건물(전유부분) 면적은 27.93㎡ (약 8.45평)이며, 건물 지분은 27.9265㎡ (약 8.45평)입니다.

1.3. 권리 현황 (경매 개요)

사건번호는 부산지방법원 2026타경10217 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 및 도로 상황

토지는 가장형에 유사한 형태를 띠고 있으며, 현재 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 용도의 부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 "부전로"에 접해 있으며, 북측으로는 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 85m, 최고 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 보존 등기(2019.04.24.) 이후 우리은행 근저당권(2019.10.08., 90,600,000원)이 말소기준권리로 존재합니다. 이후 부산진구 압류, 부산진세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매(60,000,000원) 등이 등기되었습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 이지선(채권양도)은 보증금 60,000,000원, 차임 200,000원에 2023년 11월 24일 전입(사업일자)하였고, 2024년 7월 10일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 10월 8일에 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나인 서면과 인접하여 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 부산진경찰서가 인근에 있어 치안 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 상권 잠재력

서면역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 편의시설, 금융기관, 백화점, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 오피스텔 및 근린생활시설의 수요가 꾸준하며, 이는 임대 수익률 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

지하철 1, 2호선 서면역이 도보 거리에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 편의/공공시설

부산진경찰서가 인접해 있으며, 서면역 주변의 롯데백화점, NC백화점, 지하상가, 각종 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

본건은 강제경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매)가 매각으로 소멸되므로 법적 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

6.2. 명도 및 임대 관련 리스크

임차인은 대항력이 없으므로 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로, 현재 공실이거나 임차인이 거주 중인 경우 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

본건은 공동담보 물건으로, 이는 경매 절차상 복잡성이 있을 수 있으나, 현재 등기부상 권리 분석 결과 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 업무 및 상업 지구인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 6,200만원 대비 시세 조사를 통해 투자가치를 판단할 필요가 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 소형 면적으로 1-2인 가구 또는 임대 수익 목적의 투자자에게 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1-2인 가구 또는 임대용으로 선호도가 높은 전용면적 27.93㎡(약 8.45평)입니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본건 감정가는 1억 6,200만원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적(27~28㎡)의 대동레미안센트럴시티 오피스텔 매매가는 약 1억 7,000만원에서 1억 8,000만원 수준으로 확인됩니다. 월세는 보증금 1,000만원 기준 약 70만원~80만원 수준으로 형성되어 있습니다.

따라서, 본건의 현재 시장 가치를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 1억 6,500만원에서 1억 7,500만원 범위 내에서 경쟁 상황 및 경매 시세 추이를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 순수 시세 차익 또는 임대 수익률을 극대화하는 방향으로 접근할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.