나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10239 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층비-410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미 안센트럴시티 4층 비-410호(현칭:102동 410호)로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근 린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역" 이 소재하는 바 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물내 4층 비-410호로서, 외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약15미터 내외의 도로, 북측으로 폭 약8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-0 2-12)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려 워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경 매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 대동레미안센트럴시티 4층 비-410호

사건번호: 부산지방법원 2026타경10239 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 4층 비-410호 (현칭: 102동 410호)

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

토지 면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

건물 면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 주변에는 부산진경찰서가 남동측 인근에 있습니다.

단지는 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로는 폭 약 15미터, 북측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 평지붕 구조의 19층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2019년 4월 5일입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2019년 10월 8일자 우리은행의 근저당권(96,000,000원)입니다.

본 경매는 2026년 2월 10일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정에 의한 것입니다.

소유권보존등기는 2019년 4월 24일자 주식회사대동레미안 명의로 되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약 상, 을2 근저당권(우리은행) 및 을4 주택임차권(조재현, 60,000,000원)은 말소될 예정입니다.

갑2 압류(부산진구) 및 갑3 강제경매(주택도시보증공사), 갑4 압류(부산진세무서장) 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

임차인 현황: 조재현(채권양도) 씨는 보증금 60,000,000원, 차임 220,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 1월 16일, 배당신고일자는 2024년 11월 8일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근으로, 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

주변에 공동주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

서면역을 도보로 이용할 수 있어 롯데백화점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 백화점, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 뛰어납니다.

다양한 노선의 버스 및 지하철 이용이 편리하여 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하며, 상대보호구역으로 지정된 점을 고려할 때 교육 환경에 대한 관심이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 관련 공부 및 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 입찰 전 본건 내부의 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

건축법상의 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 향후 건물 이용 또는 신축 시 제약이 될 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 이는 본건 외 다른 담보 물건이 존재할 가능성을 시사합니다. (단, 본건 매각으로 해당 담보권은 소멸될 예정입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상권인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

건물 연식이 비교적 신축급에 해당하며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 없는 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

다만, 내부 상태 미확인이라는 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 잠재적 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 서면역 역세권 입지: 부산의 주요 상업 및 교통 허브에 위치하여 투자가치가 높습니다.

활발한 임대 수요: 오피스텔 용도로서 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

명도 리스크 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 과정이 상대적으로 용이합니다.

비교적 양호한 건물 상태: 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축급에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 위치한 건물들의 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 감정가 161,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 내부 미확인이라는 리스크와 시장 상황을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인의 보증금 미인수 조건을 고려하면, 감정가 대비 약간 상향된 수준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 입지 조건, 건물의 연식 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 170,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가 대비 약 105.6% 수준이며, 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.