나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10231 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층비-1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 · 업무시설(오피스텔) · 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 · 부산도시철도 1호선 및 2호선 '서면역' · 2호선 '부암역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물내 제12층 제B-1202호로서, (사용승인일 : 2019-04-05) - 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) · 업무시설(오피스텔) · 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(부전로)에 접하며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 474-51 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10231 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층비-1202호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 159,000,000원

* 토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 건물면적: 28.08㎡ (약 8.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 부산도시철도 1호선 및 2호선 '서면역', 2호선 '부암역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (서면역 도보 약 6~7분 거리)

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 제12층 제B-1202호이며, 2019년 4월 5일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 기계식 주차, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며, 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(부전로)에 접하며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(2025-02-12)에 해당합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 탐문 및 지도 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019-10-08, 91,200,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (우리은행, 2019-10-08)

* 주택임차권 (최정인, 2022-12-05 전입) - *참고: 등기부상 을4 순위 주택임차권(최정인, 60,000,000원, 2022-11-16 확정)은 말소 예정임.*

* 압류 (부산진구, 2024-12-02)

* 압류 (부산진세무서장, 2025-03-13)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 151,200,000원 (근저당 91,200,000원 + 주택임차권 60,000,000원)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 서면역을 중심으로 한 부산의 핵심 상업 및 업무지구로서, 다양한 오피스텔, 상가, 주택 등이 밀집해 있어 활발한 도시 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주요 시설 접근성: 도보권 내 및 대중교통을 통해 부산 최대 번화가인 서면 중심상업지구의 풍부한 생활편의시설(롯데백화점, 쇼핑몰, 금융기관 등) 이용이 매우 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부산진경찰서가 인근에 있어 치안 환경이 양호하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교통시설: 부산지하철 1, 2호선 서면역 및 2호선 부암역을 이용할 수 있어 시내외 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 건물 내 시설: 본 건물은 현대적인 오피스텔로, 위생, 급배수, 승강기, 개별난방, 기계식 주차 등의 필수적인 설비를 갖추고 있어 거주 및 업무 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 실제 이용 상황 확인이 불가능했습니다. 경매 진행 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임차인 최정인(채권양도)의 보증금 60,000,000원, 차임 220,000원, 전입일자 2022-12-05, 확정일자 2022-11-16, 배당신고일자 2024-09-13이 확인되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 관련 사항을 재확인하여 인수 여부 및 절차를 신중히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 채권 총액이 151,200,000원으로 감정가(159,000,000원)와 비교 시, 채권액이 상당한 수준임을 인지해야 합니다.

* 건축법상 높이 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 건물 자체도 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당하며, 필요한 설비를 잘 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 명확한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임차인 관련 사항에 대한 신중한 접근이 필요하며, 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 부산 최대 번화가인 서면 중심부에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 교통의 요지: 서면역, 부암역 등 더블 역세권에 인접하여 임대 수요가 풍부합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,000,000원입니다. 최근 조사된 주변 시세에 따르면, 대동레미안센트럴시티 단지 내 유사 평형(약 17평형, 전용 27.92~28.13㎡)의 오피스텔 매매 가격은 1억 3,500만원부터 1억 8,852만원까지 다양하게 형성되어 있으며, 2019년 4월 29일 6층 28㎡ 매물이 1억 8,852만원에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 2026년 7월 22일 기준, 부전동 오피스텔 중 17평형의 최저 호가가 1억 1,500만원으로 조사되었습니다.

본건은 인수되는 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 하지만 내부 확인이 어렵고 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 감정가 이하로 진입 시 리스크를 줄일 수 있습니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 150,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 이는 감정가 대비 약 94% ~ 97% 수준입니다. 최종 입찰가는 내부 상태 확인 및 추가적인 현장 조사 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.