나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10216 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층비-1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 16층 비-1606호 로서, 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 16층으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 창호 : 새시창호

이용상태

오피스텔로 이용됨.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 공동현관문, 도시가스설비, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 주상복합건물 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8M 폭의 도로롸 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타사항 : 본건 비동의 현칭은 102동임.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10216 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 비-1606호

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 도로변 상가지대로 형성되어 있으며, 백화점, 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 우리은행 (93,600,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 하정은 (60,000,000원) - 말소 (전입일자 2019-11-18, 확정일자 2019-10-29)

* 압류: 부산진구 (세무) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (세무) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (55,883,871원) - 말소 (본 경매 개시 결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하정은 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2019-11-18

* 확정일자: 2019-10-29

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인 하정은은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부전동 일대는 서면역을 중심으로 부산의 핵심 상업 및 업무 지구에 속합니다. 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등 풍부한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 16층에 위치한 오피스텔로, 2019년 4월 사용승인되었습니다. 내부에는 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 주차, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데백화점 부산본점, 롯데마트 서면점 등 대형 쇼핑시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 다양한 병원, 은행, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거환경

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 주거 공간을 제공합니다. 주변 지역은 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달해 있어 주거 기능과 상업 기능을 동시에 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 혼선 가능성

건축물대장상 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 실제 이용 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 행정적 용도와 실제 이용 간의 차이로, 향후 재산세 부과 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건축물 층수 및 높이 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 85m, 최고높이 120m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 신축이나 증축 시 용적률 및 높이 제한에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 최근 실거래가 정보 부족

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건과 동일한 면적(28.13㎡)의 최근 1~2년 내 실거래가 정보를 명확히 확인하기 어려웠습니다. 2019년 4월 28D 타입이 1억 8,852만원에 거래된 사례가 있으나, 시점 차이 및 타입별 차이가 존재하므로 현재 시세 판단에 직접적인 참고에는 한계가 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 우수한 상권과 편리한 교통은 오피스텔로서의 가치를 높여주며, 비교적 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물 대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 최신 실거래가 정보 부족 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 경매로 인해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 최대 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 백화점, 쇼핑몰, 업무시설 등이 밀집한 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업지역 내 오피스텔로서, 소액 투자가 가능하며 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체의 관리 상태 및 편의시설(주차, 승강기 등)이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

제공된 정보 및 유사 물건 시세 분석 결과, 해당 면적의 최신 실거래가 정보가 부족하여 정확한 현재 시세 파악에는 다소 제한이 있습니다. 다만, 2019년 유사 면적 물건이 1억 8천만원대에 거래된 이력이 있고, 감정가가 1억 6천만원으로 책정된 점, 그리고 우수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 1억 6천만원을 기준으로, 낙찰 후 예상되는 수리비 및 기타 부대 비용, 그리고 향후 임대 시 기대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서 보수적으로 접근한다면, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 최신 시세 변동 및 주변 유사 물건의 실제 입찰 동향을 추가로 파악하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.