나이스옥션 법원경매 통영 2026타경22 [1] 경상남도 통영시 욕지면 동항리 332-4 단독주택 경매

경상남도 통영시 욕지면 노적길 89-12 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경22(통영지원 경매8계). 감정가 130,110,750원, 최저가 91,078,000원. 매각기일은 2026-11-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 22 [1]
소재지	경상남도 통영시 욕지면 동항리 332-4
도로명주소	경상남도 통영시 욕지면 노적길 89-12
용도	토지
매각기일	2026.11.23
관할법원	통영지원 경매8계 (055-640-8519)
이용제한	가축사육제한구역, 계획관리지역, (접함)생산관리지역

면적

토지면적	910㎡ (275.28평)
건물면적	99.69㎡ (30.16평)

금액

감정가	130,110,750원
최저가	91,078,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	9,107,800원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.12	130,110,750원	유찰
2차	2026.11.23	91,078,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 욕지면 동항리소재 야포마을 복지회관 남측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 해수면, 펜션 등이 혼재함.
교통상황: 도서지역으로서 대체적인 대중교통사정 불편시됨.
형태 및 이용상태: 기호1: 동측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 주거용 건부지 및 일부 현황 도로 및 해변으로 이용중이며, 주거용 건부지와 도로 및 해변과는 고저차가 있음. 기호3: 동측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 휴경지 상태임.
인접 도로상태: 기호1: 동측으로 본건 일부를 현황 도로(세로)로 이용중임. 기호3: 지적도상 서측으로 세로가 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률> 기호3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>
제시목록 외의 물건: 별첨 &apos;사진 및 지적및건물개황도&apos;에 개략적으로 도시한 바와같이 제시외건물이 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 2. 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서 외벽: 사이딩등 마감. 내벽: 페인팅등 마감. 창호: 샤시창호임.
이용상태: 단독주택으로 이용중임.
설비내역: 건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.
부합물 및 종물: --
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 외부관찰, 건축물현황도 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함. 제시외 건물[감정서상 ㄱ]은 [목록1] 토지 및 타지상에 소재함.
- 타지상에 소재하는 제시외 건물[감정서상 ㄴ] 매각 제외.
- [목록3] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- [목록1] 토지 중 일부는 현황 '도로' 및 해변으로 이용중임.
- [목록2] 건물은 [목록1] 토지상에 등재되어 있으나, 현황은 [목록1,3] 토지 및 타지상 3필지 상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경22 (1)

소재지: 경상남도 통영시 욕지면 동항리 332-4

용도: 단독주택

감정가: 130,110,750원

토지면적: 910.00㎡ (약 275 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.69㎡ (약 30 평)

건물 제시외면적: 67.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경우

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 욕지면 동항리에 위치하며, 야포마을 복지회관 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 취락, 농경지, 임야, 해수면, 펜션 등이 혼재된 지역입니다. 도서지역으로서 대체적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다. 토지는 동측 하향 경사지세 내에 있으며, 주거용 건부지 및 일부 현황 도로, 해변으로 이용 중입니다. 인접 도로 상태로는 동측으로 본건 일부를 현황 도로(세로)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 권리관계 요약

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 4월 10일자 이종술 앞으로 설정된 근저당권(채권최고액 100,000,000원)입니다. 상기 근저당권보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 개시 결정 등기(2026타경22)를 포함한 을구권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이종술

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-04

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 욕지면은 통영시 남쪽에 위치한 섬으로, 지역 특성상 어촌 및 농촌 생활 기반이 혼합된 형태를 보입니다. 주변에는 주택, 농경지, 임야, 해수면 등이 혼재하며, 일부 펜션 등 관광 관련 시설도 위치하고 있습니다. 이는 휴양 및 전원생활을 목적으로 하는 수요가 존재함을 시사합니다. 다만, 도서지역의 특성상 대중교통 이용이 불편하며, 상업시설이나 편의시설 접근성이 육지에 비해 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 욕지면은 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 통영항에서 여객선을 이용해야 접근 가능하며, 차량으로 약 3분~10분 거리에 하나로마트, 은행, 면사무소 등의 편의시설이 위치하고 있습니다. 섬이라는 지리적 특성상 육지보다는 생활 편의시설의 접근성이 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건 토지의 일부 또는 전체가 농지에 해당할 가능성이 높아, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 미반환 등 불이익이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지 중 일부가 현황 '도로' 및 해변으로 이용 중이며, 일부 토지는 지적도상 도로가 소재하나 현황은 다릅니다. 또한, 건물이 등기된 토지뿐만 아니라 타지(타 필지) 상에도 소재하는 등 복잡한 토지 이용 현황을 가지고 있습니다.

* 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에 포함되나, 이는 목록 1 토지 및 타 지상에 소재합니다. 'ㄴ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

* 현장 확인의 중요성: 본 건물은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 건축물현황도 등에 의거하여 평가되었으므로, 실제 이용 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 욕지면의 아름다운 자연환경 속에 위치한 단독주택입니다. 바다와 인접한 입지를 가지고 있으며, 토지 중 일부가 도로 및 해변으로 이용되는 특징이 있습니다. 농지취득자격증명 필요, 복잡한 토지 이용 현황, 제시외 건물 존재 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 토지 이용 현황 및 농지 취득 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아름다운 섬 지역의 자연환경: 욕지도는 통영 인근의 아름다운 섬으로, 바다 조망과 전원생활을 누릴 수 있는 매력이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 주택으로서의 가치 외에도, 휴양지로서의 특성을 활용하여 주말주택, 세컨하우스, 또는 임대 수익을 위한 펜션 등으로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 잠재적 가치: 섬 지역의 특성상 접근성은 다소 떨어지나, 토지 면적이 넓고 바다와 인접한 입지임을 고려할 때, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,110,750원입니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 이종술 씨이며, 인수되는 부담은 없습니다. 토지 중 일부가 도로 및 해변으로 이용되고 있고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 제시외 건물 및 복잡한 토지 이용 현황 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

주변의 유사 물건 시세 분석 결과, 욕지도 일대의 토지 가격은 평당 약 22만원부터 60만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 주택의 경우 바다 전망 좋은 2층 단독주택이 약 1억 7천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 본 건은 단독주택 자체의 면적이 크지 않고, 토지의 일부가 도로 및 해변으로 사용되는 점, 그리고 제시외 건물 등의 복잡한 권리 관계 및 이용 현황을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 130,110,750원이지만, 초기 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 일반적입니다. 다만, 본건은 토지 이용 현황 및 농지 취득 자격 등 확인이 필요한 사항들이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 본건의 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 약 9천만원에서 1억 1천만원 사이에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현장 조사 및 추가적인 권리관계, 이용 현황 확인 등을 통해 조정될 수 있습니다.1.물건 기본정보