나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535 창원푸르지오더플래티넘 201동 12층 1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산합포구 교방동에 위치하며, 부근은 아파트, 주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 12층 1202호로서, 외벽 : 외장석재 및 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 현황 서측, 북측, 북서측, 북동측, 동측, 남측, 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-12)(의신중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2023-12-15)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : - 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및 건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물은 공부상 소재지가 '경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535, 536, 537번지'이나, 본건 구분건물의 대지권의 목적인 토지는 '경상남도 창원시 마산합포구 교방동 536번지'인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음
- 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 본건 구분건물은 공부상 소재지가 '경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535, 536, 537번지'이나, 대지권의 목적인 토지는 '경상남도 창원시 마산합포구 교방동 536번지'인 바, 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2026타경20 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 여OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535 창원푸르지오더플래티넘 201동 12층 1202호

용도: 아파트

건축물 정보

건물명: 창원 푸르지오 더 플래티넘

사용승인일: 2023년 8월 30일

동: 201동

층: 12층 (총 26층)

호수: 1202호

구조: 철근콘크리트구조

구분건물 면적:

전용면적(건물면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

토지 지분 면적: 49.22㎡ (약 14.89평)

감정가: 457,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 교방동에 위치하며, 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 교통사정은 보통시됩니다.

단지 주변으로는 서측, 북측, 북서측, 북동측, 동측, 남측, 남동측 및 남서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 소로, 중로 등의 도로 접합 조건이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(성호초등학교, 의신중학교, 교방초등학교), 정비구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 2번 주택임차권등기 (2025년 9월 24일 등기)

임차인: 여유경 (여*)

보증금: 270,000,000원

전입일자: 2024년 2월 8일

확정일자: 2023년 12월 29일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

배당신고일자: 2025년 9월 24일

주택임차권등기는 말소기준권리보다 후순위이나, 대항력이 있어 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (국민은행, 2025년 2월 25일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 총 등기부채권액

총 등기부채권 총액은 534,000,000원입니다.

3.4. 주의사항

대항력 있는 임차인(여유경)의 보증금 270,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

본건 구분건물의 공부상 소재지는 '경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535, 536, 537번지'이나, 대지권의 목적인 토지는 '경상남도 창원시 마산합포구 교방동 536번지'입니다. 입찰 시 현황 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 교방동 일대는 주거지역으로, 주변에 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 밀집해 있어 주거 생활에 편리한 환경을 제공합니다.

4.2. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 시설

단지명: 창원푸르지오더플래티넘

총 세대수: 1,538세대

총 동수: 17동

최고층: 26층

주차대수: 총 1,859대 (지상 3대, 지하 1856대 - JSON 정보 기반)

전기차 충전기: 지하 11대

사용승인일: 2023년 8월 30일

5.2. 교육시설

단지 인근에 성호초등학교, 교방초등학교, 의신중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 여유경의 보증금 270,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 하므로 투자 시 주요 고려사항입니다.

6.2. 소재지 및 대지권 불일치

등기부상 소재지와 대지권이 목적인 토지 지번이 상이하므로, 정확한 현황 파악 및 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 파악하지 못했습니다. 따라서 공부 자료 및 유사 물건의 일반적인 이용 상태, 외부 관찰 등을 토대로 평가되었음을 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 마산합포구 지역에는 일부 폐기물 처리 시설 등이 존재하나, 본건과의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구에 위치한 신축 아파트(2023년 사용승인)로, 단지 규모와 주거 환경이 양호합니다. 최근 실거래가 기준으로 시장 가치가 상승하고 있는 추세이며, 투자 포인트가 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 전액 미회수 시 매수인이 인수해야 하는 위험이 있다는 점, 그리고 공부상 주소와 대지권 토지 지번의 불일치 문제는 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 투자 결정을 내리시는 것이 현명합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 아파트(2023년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 창원시 마산합포구 내에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 총 1,538세대의 대단지로 관리 및 생활 편의성이 기대됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.03㎡ ~ 84.81㎡)의 아파트가 2026년 6월 ~ 7월 사이에 464,000,000원 ~ 485,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 457,000,000원입니다.

현재 시장가격을 고려할 때, 본건의 시세는 약 464,000,000원 ~ 485,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인 보증금 270,000,000원을 인수해야 할 가능성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 하단부와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 470,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장가격을 반영하되, 임차인 인수 보증금 리스크를 감안한 보수적인 가격입니다. 입찰 시에는 최종적으로 낙찰받은 후 인수하게 될 총 금액(입찰가 + 미배당 보증금)을 기준으로 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.