나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10073 [1] 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 4-34 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 소재 「고월마을회관」 남동측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 농경지, 주택, 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1) : 자체지반 평탄한 부정형의 토지로 모텔 건부지로 이용 중입니다. ? 기호(3) : 자체지반 평탄한 부정형의 토지로 나지상태 등으로 이용 중입니다 ? 기호(5) : 자체지반 평탄한 부정형의 일부 건부지 등으로 이용 중입니다

인접 도로상태

? 기호(1) : 남측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. ? 기호(3) : 서측으로 약6m 내외의 포장도로와 접하고 남측으로 폭 10m 내외의 포장도로가 소재하며, 동측으로 약 4m 내외의 진입로와 접하고 있습니다. ? 기호(5) : 서측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령제14조의3제2호)<수도법> ? 기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령제14조의3제2호)<수도법> ? 기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령제14조의3제2호)<수도법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2001.10.08) 외벽 : 외장석재붙임 및 스톤코트 마감 등입니다. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지마감 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(2) : 숙박시설로 이용했으나 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다.

설비내역

제반 위생설비, 난방설비 및 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 표시한 바와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 미등재 제시외 건물 (ㄱ~ㄹ)이 존재하며, 구조, 용도 및 규모 등에 비추어 본건 건물의 사용·수익에는 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

? 기호(2) 건물은 제시목록상 사천시 곤명면 신흥리 4-34, 4-38 양 지번상에 소재하나, 현황 4-34번지 상에 소재합니다. ? 기호(4) 건물은 기준시점 현재 ‘멸실’된 상태입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄹ)매각 포함
-목록2 건물 현황 신흥리 4-34번지상 소재함.
-목록5 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함,사실조회회신참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10073 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 4-34

용도: 숙박시설

감정가: 1,132,692,000원

토지면적: 1718.00㎡ (약 520평)

건물면적: 776.07㎡ (약 235평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 142.90㎡ (약 43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (지하 1층, 지상 4층)

사용승인일: 2001년 10월 8일

건축물대장상 용도: 숙박시설, 근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 소재 「고월마을회관」 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 농경지, 주택, 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 비교적 한적한 농촌 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건(기호1)은 남측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 본건(기호3)은 서측 약 6m, 남측 10m, 동측 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 본건(기호5)은 서측 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 이용 현황: 토지(기호1)는 모텔 건부지로 이용 중이며, 토지(기호3)는 나지 상태, 토지(기호5)는 일부 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 사천시 곤명면은 농경지 및 주거 지역 위주로, 상업 시설이나 편의 시설은 사천시내 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 23일 접수된 서부산농업협동조합의 근저당권(을11)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 공시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권 등 미등기 권리 관계는 현장 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 토지 등기부 요약: 소유권은 이철희, 심용섭, 손아인 순으로 이전되었으며, 현재 등기부 채권 총액은 1,213,000,000원입니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권은 이철희, 심용섭, 손아인 순으로 이전되었으며, 현재 등기부 채권 총액은 1,213,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 주의사항: 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 혹시 모를 대항력 있는 임차인이나 보증금 미상 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 사천시 곤명면 신흥리는 농경지와 주택이 주를 이루는 지역입니다.

* 숙박시설(모텔)로 이용되었으나 현재 영업이 중단된 상태로, 인근에 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권은 형성되어 있지 않습니다.

* 따라서, 본건의 상권 가치는 일반적인 숙박 시설의 수익성보다는 지역적인 특성, 향후 지역 개발 계획, 또는 특정 목적(예: 체험 농장, 힐링 공간 전환 등)에 따른 잠재적 가치에 기반할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 사천시내에 비해 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 기본적인 편의 시설(소규모 마트, 마을회관 등)은 존재하나, 대형 마트, 병원, 쇼핑몰 등은 사천시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 곤명면 내 또는 인근 지역에 초등학교, 중학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

* 의료시설: 소규모 의원급 의료 시설은 있을 수 있으나, 종합병원 등은 사천시내에 위치합니다.

* 전반적으로 도심의 편리함보다는 전원적인 생활 환경에 가깝다고 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 관련: 본건 토지 중 일부(목록5)는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 반드시 확인해야 합니다. 또한, 해당 토지는 영농여건불리농지로 분류되어 있어 농지 취득 및 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정서상 기호 'ㄱ'~'ㄹ'로 표시된 제시외 건물이 일괄 매각에 포함됩니다. 이들 건물은 미등기 상태일 수 있으며, 철거, 개조, 또는 별도 관리 등 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 기호(2) 건물은 공부상 신흥리 4-34번지 및 4-38번지에 걸쳐 소재하나, 현황은 4-34번지 상에만 소재합니다. 또한, 기호(4) 건물은 멸실된 상태입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 법규에 따른 용도 제한 및 규제를 받습니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 합니다.

* 영업 중단 상태: 현재 숙박시설로서 영업이 중단된 상태이므로, 재개장 시 상당한 리모델링 비용, 마케팅 비용, 및 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤명면의 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치한 숙박시설(모텔)입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 하지만, 농지취득자격증명 필수, 영농여건불리농지, 제시외 건물 포함이라는 복합적인 특수성을 가지고 있어 면밀한 사전 검토가 요구됩니다. 현재 영업이 중단된 상태이며, 주변 개발 환경을 고려할 때, 단순한 숙박시설로서의 가치보다는 지역의 특성을 활용한 재개발 또는 타 용도 전환 가능성을 염두에 둔 투자 접근이 필요합니다. 토지 이용 관련 법규 및 제시외 건물 처리 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건으로, 인수할 부담이 없습니다.

* 농지 관련 조건 및 영업 중단 상태로 인해 시세 대비 저가 취득의 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 부재로, 전원 생활이나 특정 목적(예: 힐링, 연수원 등)을 위한 시설로 활용 시 긍정적인 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,132,692,000원

* 본 물건은 영업 중단, 농지 관련 조건, 제시외 건물 포함 등 다수의 특이사항으로 인해 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 외에도 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 조사: 건물의 실제 상태, 노후도, 제시외 건물 현황, 주변 환경 등을 직접 확인해야 합니다.

* 농지 관련 규제 및 취득 가능성 재확인.

* 향후 리모델링 또는 용도 변경에 필요한 예상 비용 산출.

* 인근 유사 부동산의 최근 시세 및 동종 물건의 최근 낙찰가율.

* 잠정적 검토 범위: 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 정보 수집 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.