나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10216 [1] 울산광역시 남구 야음동 811-3 신선산아드리아 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 '야음중학교' 동측 인근에 위치하는 신선산아드리아 4층 401호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 4층 401호로서, 외벽: 치장석 붙임, 스톤코트, 몰탈위 페인트칠마감 등, 내벽: 벽지바름, 일부 내장 타일붙임 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 오피스텔이며, 현장 조사시 폐문부재로 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부 등)는 별도의 확인을 요합니다.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소방설비, 승강기시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10216 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 811-3 신선산아드리아 4층 401호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO (본건 경매 신청 채권자)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 16.92㎡ (약 5.12평)

건물면적: 80.74㎡ (약 24.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 4층 401호

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-03-12)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 232,000,000원 (2억 3천 2백만원)

토지 지분: 16.916㎡

건물 지분: 80.74㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 '야음중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

주변 가로망 상태 및 주차장 시설도 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준 권리: 2025년 09월 05일 접수된 류태숙의 가압류 (을구3번).

말소기준 권리보다 선순위에 있는 권리(을구3번)는 없으며, 낙찰로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 성

보증금: 240,000,000원 (2억 4천만원)

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 31일

확정일자: 2021년 07월 26일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 본건 경매 신청 채권자이기도 합니다.

* 임차인: 하종관

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 26일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 및 물건 명세서에 따르면, 을구 3번 순위 주택임차권(성 )은 보증금 240,000,000원에 대해 배당받지 못한 금액이 있는 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 야음동은 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달한 지역입니다.

인근에 야음중학교가 위치하여 학생 유동인구가 있으며, 상가 및 업무시설 또한 혼재되어 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

오피스텔의 주된 수요층인 직장인 및 1인 가구를 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 이용 시 울산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

인근 버스 노선을 통해 대중교통 이용도 용이합니다.

* 편의시설

단지 인근에 다양한 편의점, 마트, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

야음중학교를 비롯한 교육시설과의 접근성도 양호합니다.

* 교육시설

야음중학교가 인접해 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 성 의 보증금 240,000,000원 인수 문제입니다.

본건의 감정가는 232,000,000원이나, 임차인 보증금(240,000,000원)이 감정가보다 높아, 실제 인수되는 총 비용이 감정가 및 최근 거래가를 크게 상회할 수 있습니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태(주거 겸용 사용 여부 등) 확인이 어려운 점도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 신선산아드리아 오피스텔은 야음동의 안정적인 입지에 위치하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리가 있어, 총 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

입찰 전, 해당 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인의 실질적인 취득 비용은 매우 높아지게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대단지 아파트와 상업시설이 혼재된 야음동의 주거 및 업무 환경

* 편리한 생활 인프라: 다양한 편의시설 및 교통망 이용 용이

* 미래 가치: 신축급 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력 보유 (단, 권리관계 해결 후)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

최근 실거래가(84.44㎡ 기준 17,890만원)와 인수되는 보증금 240,000,000원을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

단, 인수되는 보증금 240,000,000원을 제외한 순수 물건 가치만을 고려하여, 감정가의 약 75% 수준인 174,000,000원에서 197,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

총 인수 비용은 '예상 입찰가 + 240,000,000원'임을 반드시 유념해야 합니다.

따라서, 낙찰 후에도 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있다는 점을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.