나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10230 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 '울산KBS' 북서측 인근에 위치하는 태화강더뷰 9층 902호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층건 중 9층 902호로서 외 벽: 치장석붙임 등 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 창 호: 샷시창

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배시설, 숭강기설비, 소화전설비, 주타차워 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류 (폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 7. 22.자 채권자 겸 주택임차권[을구 순위 5번 주택임차권등기(2024.12.30. 등기, 임대차보증금 90,000,000원, 점유개시일자 2022.12.12.,전입일자 2022.12.12., 확정일자 2022.12.12.)]의 승계인인 주택도시보증공사 제출 ‘대항력포기확약서’에 의하여 배당금으로 임대차보증금반환 채권 전액을 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하므로 감정평가액을 최저매각가격으로 하는 매각기일을 지정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10230 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3, 태화강더뷰 9층 902호

* 건물명: 태화강더뷰

* 건물 연식: 2017년 6월 사용승인

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 88,000,000원

* 최저매각가격: 88,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 전용면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

* 공급면적: (제공된 정보에서 해당 물건에 대한 공급면적은 확인되지 않습니다.)

* 토지 지분 면적: 5.4852㎡ (약 1.66평)

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 삼산동 소재 '울산KBS' 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 사정은 보통 수준임. 단지 주변 가로망 상태 양호.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류 (폭 50m~70m)에 접합. 가축사육제한구역에 해당함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 20층 건물 중 9층에 위치.

* 건물외벽: 치장석붙임 등.

* 건물내벽: 벽지바름, 일부 타일붙임.

* 창호: 샷시창.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 16일자 울산세무서장의 압류 (갑5).

* 말소예정권리:

* 을구 5번 주택임차권 (장준호, 보증금 90,000,000원, 2022.12.12. 전입/확정일자)

* 갑5 압류 (울산세무서장, 2024.10.16)

* 갑6 압류 (남구(울산광역시), 2025.11.20)

* 갑7 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.10, 채권액 94,651,256원)

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-12-12

* 확정일자: 2022-12-12

* 배당신고일자: 2024-12-30

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 기준)

* 주의사항 (HUG 인수조건 변경):

* 본건의 임차권(을구 순위 5번)은 주택도시보증공사(HUG)에 승계되었습니다.

* 주택도시보증공사는 '대항력포기확약서'를 제출하였으며, 이에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하였습니다.

* 이는 매각으로 인해 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인이 해당 임차보증금을 인수하지 않는다는 의미입니다.

* 따라서, 임차보증금 인수 부담은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 울산 남구 삼산동의 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어, 공동주택과 근린생활시설이 복합된 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다. '울산KBS' 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거형태: 도시형생활주택으로 현재 이용 중입니다.

* 건물시설: 위생급배수시설, 승강기, 소화전, 주차 및 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG의 권리 포기: 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으나, 해당 절차 및 서류의 적법성과 최종 효력을 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. (단, HUG 승계로 인한 보증금 인수 위험은 없음)

* 현장 확인 필수: 제시외 물건이나 건물 상태, 주변 시세 등은 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 삼산동의 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 준공(2017년)된 건물이며 20층 건물 중 9층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 경매가 진행되어 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 감정가 8,800만원을 최저매각가격으로 시작하므로, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 전혀 없습니다.

* 합리적인 시작 가격: 감정가 8,800만원이 최저매각가격으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 시작할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 울산 남구 삼산동의 상업지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최신 건축 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 88,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 삼산동 소재 2001년식 다세대주택 (38.48㎡) 3층: 2026년 4월 8,050만원에 거래됨.

* 삼산동 소재 2004년식 다세대주택 (53.37㎡) 2층: 2026년 3월 12,900만원에 거래됨.

* 삼산동 소재 2012년식 다세대주택 (68.54㎡) 3층: 2026년 4월 16,000만원에 거래됨.

* 시세 분석: 본건은 2017년 준공으로, 비교 대상 다세대주택들보다 건축 연식이 최신입니다. 전용면적 24.43㎡(약 7.39평)의 소형 주택임을 감안할 때, 감정가 8,800만원은 현재 시장 상황에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 인수되는 보증금이 없고, 감정가가 최저가로 책정된 점을 고려할 때, 감정가인 8,800만원을 기준으로 시장 상황 및 현장 조사를 통해 10% 내외의 범위에서 가감을 고려한 입찰 전략이 유효할 것으로 보입니다.

* 추정 입찰가: 8,500만원 ~ 9,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.