나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3162 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 108동 17층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 다사읍 서재리 '대구서재중학교' 북측 인근에 소재하는 '서재화진금봉 타운' 아파트로서 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물(108동)중 17층 1801호 단위세대로서 외벽 : 콘크리트위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 바닥 : 내장바닥재 및 일부타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약20미터, 남측으로 폭 약12미터, 북, 동측으로 폭 약8미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m) (접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서재초등학교, 대자연유치원, 서재중학교), 절대보호구역(서재중학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 -본건은 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3162 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 108동 17층 1801호

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원

토지면적: 37.37㎡ (약 11.30평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 '대구서재중학교' 북측 인근에 위치한 '서재화진금봉타운' 아파트 단지 내 물건입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 단지 내 차량 출입이 원활하며, 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

도로상태: 단지 서측으로 약 20미터, 남측으로 약 12미터, 북측 및 동측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 준주거지역에 해당하며, 소로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 서재초등학교, 대자연유치원, 서재중학교 관련 상대/절대 보호구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 이전: 안종철, 이종백

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2013-07-30)

* 기타 권리: 국민은행 근저당 2건, 세양산업 가압류, 신용보증기금 가압류, 국민은행 임의경매 개시 결정 등 다수.

권리 소멸: 매각으로 인해 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 일반적인 소유권 이전이 가능합니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 정보는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 존재하거나 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 내부 마감 상태는 거주자 부재로 인해 동유형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재되었으므로 현황 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 아파트, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

유사 물건 거래:

* 59.96㎡(약 24.2평) 면적의 아파트가 2026년 5월 11,500만원, 2026년 6월 11,300만원에 실거래되었습니다. (평당 약 467만 ~ 475만원)

* 134.33㎡(약 54.3평) 면적의 아파트가 2026년 6월 20,750만원에 실거래되었습니다. (평당 약 382만원)

시세 추정: 본건은 84.85㎡(약 25.67평) 면적으로, 인근 유사 면적 아파트 시세(평당 약 470만원 기준)를 적용하면 약 1억 2천만원대(120,749,000원)로 추정됩니다. 다만, 면적별 평당가는 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 대구서재중학교, 서재초등학교, 대자연유치원 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 제공된 자료에는 주변 의료시설에 대한 구체적인 정보가 포함되어 있지 않습니다.

공공시설: 제공된 자료에는 주변 공공시설에 대한 구체적인 정보가 포함되어 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 1억 5,800만원이나, 최근 실거래가 및 면적을 고려한 추정 시세는 약 1억 2천만원대로, 감정가 대비 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 방식에 따른 차이일 수 있으며, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

주변 공장 존재: 주위 환경에 공장이 포함되어 있어, 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 잠재적 환경 문제가 발생할 수 있습니다. (추후 정밀 조사 필요)

건축 노후도: 1996년 사용 승인된 아파트로, 약 30년 가까이 되어 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차 관련: 내부 마감 상태가 동유형 아파트의 일반적인 기준을 따르고 있어, 실제 내부 상태 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 아파트로, 교육 시설 접근성이 우수하고 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 및 추정 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 중요한 고려 사항입니다. 또한, 주변 공장 존재 가능성과 아파트의 건축 연식은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

신중한 현장 방문 및 주변 시세 재확인, 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 가족 단위 거주자에게 매력적인 입지입니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리상의 문제 발생 가능성이 낮습니다.

저평가 가능성: 감정가 대비 추정 시세가 낮아, 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다사읍 개발 가능성: 대구 도시권의 일부로서 지속적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원입니다.

인근 실거래가 및 면적을 고려한 추정 시세는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 면적별 평당 가격 편차 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가와 시세의 차이가 크므로, 경매 특성상 시세 범위 내에서, 또는 시세 대비 약간 상향된 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.