나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100288 [1] 대구광역시 동구 서호동 8-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 "반야월초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다 세대주택, 단독주택, 근린상가, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스승강장과 지하철역(반야월역)이 위치하는 등 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 중 4층 402호로, - 외벽: 드라이비트위 페인팅, 자역석 치장 등 - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등. - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감. - 창호: 햐이샷시창호임.

이용상태

다세대주택(평면도상 방3/욕실2)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로, 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 포장도로, 북동측으로 약 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2022-05-30)(접합) 가축사육제한구역<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (반야월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

공부와의 차이

본건 의뢰서상 및 등기사항전부증명서상 소재지번이 대구광역시 동구 서호동 8-3, 8-13번지 로 되어 있으나, 서호동 8-13은 토지수용으로 대지권 말소 및 지번말소되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 기준시점 현재 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 본 구분건물의 평면도, 사용자재 등을 고려하여 감정평가하였으며, 임대관계는 미상입니다. 2. 본건 구분건물은 건물외벽에 "목화그린빌"로 표기되어 있으며, 본건 제4층 402호의 경 우 현관문에는 호수 표기가 되어있지 않으나 옆집 현관문에 401호로 표기되어 있습니다. 3. 본건 구분건물의 내부는 확인하지 못하였으며, 건축물대장상 현황도를 참고하시기 바랍 니다.(현관의 경우 다른 다세대건물과 다른 것으로 확인되며, 내부 인테리어 리모델링 여 부는 확인을 요합니다.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2026타경100288 (1) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2026타경100288 (1)

소재지: 대구광역시 동구 서호동 8-3, 4층 402호

건물명: 목화그린빌

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.78㎡ (약 15.36평)

토지지분: 50.77613425925926㎡ (약 15.36평)

건물면적: 74.65㎡ (약 22.58평)

건물지분: 74.65㎡ (약 22.58평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리 내역 요약

말소기준권리: 2024년 04월 02일 (주식회사퍼스트투자대부 근저당권)

현재 진행 중인 경매 개시 결정권리: 2026년 02월 05일 (소화신용협동조합 임의경매)

등기부채권 총액: 165,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (지상권 개요 없음)

1.4. 특이사항

- 공부와의 차이: 등기부상 소재지번이 서호동 8-3 및 8-13번지로 되어 있으나, 서호동 8-13번지는 토지수용으로 대지권 말소 및 지번 말소되었음. 본건은 8-3번지에 해당함.

- 건물 외벽에 "목화그린빌" 표기되어 있으며, 4층 402호 현관문에는 호수 표기가 없으나 인접 호수(401호) 표기 확인됨.

- 내부 확인 불가: 본 구분건물의 내부는 현장 확인이 불가능하여 건축물대장상 현황도를 참고했으며, 내부 인테리어 리모델링 여부는 확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 "반야월초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 아파트, 학교 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하고 지하철 반야월역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다.

- 외벽: 드라이비트 위 페인팅, 자연석 치장 등

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

- 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감

- 창호: 하이샷시 창호

- 이용상태: 다세대주택 (평면도상 방 3개, 욕실 2개 구조 추정)

2.4. 토지 형상 및 인접 도로

토지는 등고 평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 남측으로 폭 약 6미터 포장도로, 북동측으로 약 4미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

- 중심상업지역

- 방화지구

- 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

- 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 상대보호구역 (반야월초등학교)

- 비행안전제2구역 (전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 하천구역 (건설과 문의 필요)

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

- 2002년 02월 01일: 안문자 소유권 이전 (갑2)

- 2021년 09월 28일: 박성우 소유권 이전 (갑3)

- 2024년 04월 02일: 김재윤 소유권 이전 (갑4)

- 2024년 04월 02일: 주식회사퍼스트투자대부 근저당권 108,000,000원 (을9, 말소기준권리)

- 2025년 01월 23일: 주식회사늘빈 소유권 이전 (갑5, 매매)

- 2025년 08월 26일: 기술보증기금 가압류 50,000,000원 (갑6, 말소)

- 2026년 01월 12일: 서대구세무서장 압류 (갑7, 말소)

- 2026년 01월 12일: 서구(대구광역시) 압류 (갑8, 말소)

- 2026년 02월 05일: 소화신용협동조합 임의경매 89,551,893원 (갑9, 말소기준권리)

- 2026년 02월 13일: 근로복지공단 가압류 7,000,000원 (갑10, 말소)

- 2026년 07월 29일: 영덕북부수산업협동조합 9번 근저당권부채권근질권설정 70,000,000원 (을9-2, 말소)

특이사항으로, "인수 보증금 합계"는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 보증금 등 세부적인 임차 내역이 확인되지 않은 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대구 동구 서호동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요가 일정 수준 존재합니다. 인근에 반야월초등학교 등 교육시설이 있어 학생 및 통학 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 대구 지하철 1호선 반야월역이 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건은 주거용 다세대주택으로, 직접적인 상권 활성화 수혜보다는 배후 주거지로서의 가치가 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 버스승강장 및 지하철 반야월역 인접. 차량 출입 용이.

* 편의시설: 인근에 상업시설이 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 반야월초등학교 북서측 인근에 위치.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 151,000,000원이나, 유사한 조건의 인근 다세대주택(장원로즈빌(102), 전용 74.85㎡, 2001년식)이 2026년 5월 73,000,000원에 거래된 사례가 있어, 감정가 대비 시세가 현저히 낮을 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 내부 상태 미확인: 건물의 내부 상태 및 인테리어 리모델링 여부를 직접 확인할 수 없었으므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 보증금 등 세부 임차 내역이 확인되지 않은 점은 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원임)

* 토지이용계획상 제한: 중심상업지역, 방화지구, 비행안전제2구역, 하천구역 등 다양한 토지이용계획상 제한사항이 존재하며, 이는 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구 서호동에 위치한 다세대주택으로, 반야월초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 가장 큰 문제는 감정가(1억 5,100만원)와 유사 면적의 최근 실거래가(7,300만원) 사이에 큰 격차가 존재한다는 점입니다. 이는 감정평가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상 등은 추가적인 확인과 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 학세권: 지하철 반야월역과 반야월초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 시세가 감정가보다 현저히 낮은 수준으로, 향후 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 물건의 실거래가가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있음을 확인하였습니다.

- 장원로즈빌(102) (전용 74.85㎡, 2001년식) 2026년 5월 거래가: 73,000,000원

- 본건 (건물면적 74.65㎡, 2001년식)

이러한 점을 고려할 때, 본건의 감정가 151,000,000원은 시장가치와 상당한 괴리가 있을 가능성이 높습니다. 유사 물건의 실거래가 추세를 바탕으로 예상 시장가치는 약 75,000,000원 ~ 85,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서, 물건의 실제 상태 확인 및 면밀한 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 특히, 내부 수리 비용 및 기타 예상치 못한 부대 비용을 충분히 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.