나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600261 [1] 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 107동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 '법동중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공원등으로 형성된 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물중 제1층 제106호로, - 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로에 접하며 단지내 도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-08-28)(대로3-18)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(법동3)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600261 (1)

* 감정가: 182,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사 (을10 근저당권자, 갑4 임의경매 신청자)

1.2. 물건현황

* 소재지: 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 107동 1층 106호

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 30.60㎡ (약 9.25평)

* 건물 면적: 전용면적 59.34㎡ (약 17.95평). (제공된 JSON 데이터 상의 면적은 약 84㎡대이나, 본건은 59.34㎡ 기준으로 평가되었습니다.)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 사용승인일: 1993년 11월 12일 (건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 '법동중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공원 등으로 형성된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내 도로를 통해 대로변으로의 접근성이 용이하여 차량을 이용한 진출입이 편리합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경도 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

* 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (법동지구 택지개발사업)으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있으며, 지역 내 개발 계획이 있는 구역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재하므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2024년 2월 21일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(을10)이 말소기준권리가 됩니다.

* 총 등기부채권액: 213,021,570원 (근저당 135,600,000원 + 가압류 77,421,570원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인 필요)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 배권영 (배 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 4월 26일

* 배당신고일자: 2026년 2월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 충분한 수준입니다.

4.2. 지역내수요

* 법동 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 지역으로, 안정적인 주거 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 소규모 상점, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 법동중학교가 위치하며, 주변으로 다수의 초등학교 및 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 본건은 교육환경 보호 구역(상대보호구역, 절대보호구역) 내에 위치하고 있습니다.

5.3. 기타

* 인근 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물노후도

* 1993년 사용승인된 아파트로, 약 33년 경과되었습니다. 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 주차시설

* 단지 내 총 503대의 주차 공간을 확보하고 있으나, 1050세대 전체를 고려할 때 세대당 주차 대수가 다소 부족할 수 있습니다 (세대당 약 0.48대).

6.3. 내부상태

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장상의 도면 및 외부 관찰에 의거하여 통상적인 내부 상태를 고려하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.4. 외부조사

* 주변에 대규모 공업 단지나 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 제공된 정보를 바탕으로 볼 때 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

7. 시세분석및투자포인트

7.1. 최근실거래가분석

* 제공된 최근 매매 정보는 본건(전용면적 59.34㎡, 약 18평)보다 넓은 84㎡대(약 25~26평) 아파트의 거래 사례입니다.

* 2026년 6월 거래 사례를 보면, 84㎡대 아파트의 매매가는 227,000,000원부터 250,000,000원까지 형성되어 있습니다.

* 본건은 면적이 더 작으므로, 84㎡대 시세를 기준으로 면적 비율(약 59.34㎡ / 84.93㎡ ≈ 0.7)을 적용하면 약 159,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 환산될 수 있습니다.

* 다만, 1층이라는 점, 내부 미확인 상태 등을 감안하여 시세 조정을 고려해야 합니다.

* 감정가 182,000,000원은 84㎡대 최신 거래가보다 낮은 수준이지만, 59㎡대임을 고려하면 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준일 수 있습니다.

7.2. 투자포인트

* 대전광역시 대덕구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 확보됩니다.

* 법동중학교 인접, 생활 편의시설 접근성 양호 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 권리상 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 감정가가 최근 시세 대비 합리적이거나, 면적을 고려 시 신중한 접근으로 투자 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

8. 종합의견

본 물건은 대전광역시 대덕구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다. 권리상 인수해야 할 부담이 없으며, 건축 연식 및 주차 공간 부족 등의 단점은 존재하나, 이를 감안하더라도 합리적인 가격에 취득 가능하다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 특히, 본건은 전용면적 59.34㎡로, 최근 거래된 더 넓은 면적의 아파트 시세를 참고하여 면적별 가치를 정확히 평가한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 내부 상태 미확인 부분은 낙찰 후 확인하여 명확히 파악해야 합니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최근 84㎡대 실거래가: 227,000,000원 ~ 250,000,000원

* 59.34㎡ 기준 시세 환산 (보수적 접근): 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원

* 1층, 내부 미확인, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 168,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.