나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경37 [1] 충청남도 홍성군 구항면 황곡리 303-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 구항면 황곡리 소재 "구항면 행정복지센터" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 2 : 2필 일단의 부정형 평지의 토지로서, 현황 "상업용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 2 : 본건 남동측으로 왕복 2차선의 아스콘포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건 기호 1, 2 토지 지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외 "관정"이 소재하나, 이는 본건 기호 3, 4 건물의 상수도 대체용수로 이용 중인 것으로 탐문조사되어, 본건 기호 3, 4 건물의 재조달원가 산정시 이를 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 강관조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층 건으로서, 내외벽 : 블럭보강쌓기, 판넬이음 등 마감. 바닥 : 콘크리트 노출 등. 기호 4 : 철근콘크리트조 및 조적조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서, 외벽: 화강석재 붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일붙임, 인테리어 등 마감. 바닥 : 대리석물갈기, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호임. * 기호 4의 부속건물 창고는 현황 "멸실"로 평가외로 함.

이용상태

기호 3 : 농기계수리점으로 이용 중임. 기호 4 : 일반음식점(먹쇠 한우)으로 이용 되었으나, 조사시점 현재 "운휴 중"임.

설비내역

기호 3, 4는 일반적인 전기설비 등이 구비되어 있으며, 상수도 대체용수로서 관정을 이용하고 있는 것으로 탐문조사 되었으며, 기호 4는 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. * 기호 4는 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 제한되었는바, 각 설비의 정상작동 여부 등은 재확인을 요함.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 3 건물의 부합물 내지 종물로 사료되는 제시외 "㉠작업장, ㉡차양"이 소재하고, 본건 기호 4 건물의 부합물 내지 종물로 사료되는 제시외 "㉢창고, ㉣차양 및 데크"가 소재하여 제시외 건물로 각각 별도 평가하였으며, 본건 기호 4 건물의 옥탑에 소재하는 "계단실 및 물탱크실 등"은 해당 건물가액에 포함하여 감정평가하였는바, 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

본건 기호 4 건물의 부속건물인 "기타강구조 갈바륨 지붕 단층 창고 27㎡"은 현장조사 및 과거 항공위성사진 등으로 보아 현황 "멸실(또는 소재불명)" 상태로서, 평가외로 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 기호 3 건물 및 제시외 건물㉠에 설치된 호이스트(1.5ton, 5ton, 2.8ton)는 현장조사시 본건 기호 3 건물을 점유 중인 임차인으로부터 임차인 소유인 것으로 탐문조사되어 본 평가에서 제외하였는바, 경매 진행시 일괄매각 여부는 재확인을 요하며, 입찰 참여시 유의하시기 바람. - 본건 기호 4 건물은 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 일반건축물대장상의 도면, 평가선례, 외부관찰, 인근 탐문조사 등에 의해 이용상황 및 내부구조를 조사하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으며, 기호 4 건물의 음식점은 현황 "운휴 중" 상태인바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3,4의 부합물 및 종물인 제시외 건물 매각 포함
- 목록 3은 농기계 수리점으로 이용중이며, 내부에 설치된 호이스트는 임차인 소유로 탐문되어 매각 제외
-목록4의 부속건물 단층창고 27㎡는 현황 멸실상태임이고, 일반음식점은 현재 '운휴'중임.
- 지상소재 이동식컨테이너, 저장창고는 매각 제외
- 목록 1,2 지상 소재 제시외 관정(건물의 상수도 대체용수로 이용중인것으로 탐문조사됨) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경37 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소재지: 충청남도 홍성군 구항면 황곡리 303-1

* 토지 면적: 1238.00㎡ (약 374.5평)

* 건물 면적: 711.87㎡ (약 215.4평) - 건축물대장 기준, 건물 3 (주1동) 217.1㎡, 건물 4 (주2동) 494.77㎡ (부속창고 27㎡ 포함).

* 매각 포함 제시외 건물: 약 257.00㎡ (농기계 수리점(기호 3)의 부합물/종물인 작업장, 차양 등 및 일반음식점(기호 4)의 부합물/종물인 창고, 차양 및 데크 등)

* 참고: 건물 4의 부속건물 단층 창고 27㎡는 현황 멸실 상태임.

* 감정가: 944,560,200원

* 용도: 근린시설 (제1종/제2종근린생활시설)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 주위 환경: 충청남도 홍성군 구항면 소재 "구항면 행정복지센터" 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. (주위 환경 보통)

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로가 소재함.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 1월 24일 설정된 갈산농업협동조합의 근저당권 (을16, 토지 / 을2, 건물)

* 등기부채권 총액 (토지): 805,214,972원

* 등기부채권 총액 (건물): 735,214,972원

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등이 매각으로 소멸됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

* 임차인 현황:

* 이성철 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2014-02-06, 배당신고 2026-03-16): 대항력 없음.

* 이희우 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-08-28): 대항력 없음.

* 정문옥 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-10-05): 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 주변 시설: 전, 답 등 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설이 혼재된 지역임. "구항면 행정복지센터"가 인근에 위치함.

* 업종 현황:

* 본건 건물(기호 3)은 농기계 수리점으로 이용 중임.

* 본건 건물(기호 4)은 일반음식점으로 이용되었으나, 조사 시점 현재 '운휴' 상태임.

* 인근 혐오시설 검색: 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로 이용이 용이함.

* 주거 및 근린생활시설: 주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태:

* 기호 4 건물의 부속건물인 단층 창고 27㎡는 현황 멸실 상태임.

* 기호 4 건물(일반음식점)은 현재 '운휴' 상태로, 향후 영업 재개 여부 및 관련 시설 상태 확인 필요.

* 기호 4 건물은 조사 시점 폐문부재로 내부 확인이 제한되었으며, 실제 현황과 도면/평가선례에 차이가 있을 수 있음.

* 매각 제외 물건:

* 기호 3 건물 내 호이스트(1.5ton, 5ton, 2.8ton)는 임차인 소유로 매각 제외.

* 지상 소재 이동식 컨테이너, 저장창고는 매각 제외.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건물 이용 현황: 현재 농기계 수리점은 이용 중이나, 일반음식점은 '운휴' 상태이므로 정상적인 임대 수익 발생 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 홍성군 구항면에 위치한 근린생활시설로서, 토지면적 1238.00㎡, 건물면적 711.87㎡ 규모의 부동산 임의경매 물건임.

* 주변이 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 도로 조건은 보통 수준임.

* 등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 본건 건물 중 일부(기호 4 부속 창고)는 멸실 상태이며, 일반음식점은 현재 휴업 중임. 또한, 농기계 수리점 내 호이스트 등 일부 부대 시설은 매각에서 제외됨.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상 토지 및 건물로, 비교적 넓은 면적의 상업용 건부지를 확보할 수 있음.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 시 권리 관계가 비교적 명확함.

* 현재 '운휴' 중인 일반음식점과 농기계 수리점은 향후 운영 재개 또는 업종 전환을 통해 수익 창출이 가능함. (단, 건물 상태 및 영업 가능성 재확인 필요)

* 토지 자체의 가치와 더불어, 제시외 관정 등 부합물이 매각에 포함되어 있어 활용성이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 감정가: 944,560,200원.

* 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 및 등기부채권 총액, 현장 조사를 바탕으로 경쟁 입찰 현황 등을 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.