나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503679 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 “유성온천역” 북동측 인근에 위치하는 통칭 “힐링타운” 제5층 제501호(전용면적 : 16.873㎡)로서, 주위에는 각종 근린생활시설 맟 상업시설, 업무시설 등이 소재하여 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하고 서측 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제5층 제501호로서, 외 벽 : 석재 붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바 닥 : 타일 붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 이중 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택 (아파트:도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기시설, 소방설비(소화전, 화재경보시설 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비하여 등고 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 (아파트: 도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 소로의 도로와 접하며, 인접 도로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로3류(폭12m ~15m)(오류1)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503679 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 629-1, 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 60,000,000원

토지 면적: 6.27㎡ (약 1.9평)

건물 면적: 16.87㎡ (약 5.1평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 노

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 “유성온천역” 북동측 인근에 위치하는 “힐링타운” 제5층 제501호입니다.

주위에는 각종 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 소재하여 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 보통 수준입니다.

건물 구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제5층 제501호입니다.

외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 타일, 창호는 샷시 이중 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태:

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 시설, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 토지 대비 등고가 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 주변으로 소로와 접하며, 인접 도로 상태는 보통으로 평가됩니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만), 중로3류(폭12m~15m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑5 압류 (서대전세무서장, 2024-09-19)

인수되는 권리:

을5 주택임차권 (채권자: 노설아, 보증금: 65,000,000원, 접수일자: 2024-08-29)

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

갑1 소유권보존 (송규복)

갑5 압류 (서대전세무서장, 2024-09-19) - 말소기준권리

갑7 압류 (국민건강보험공단, 2026-01-29)

갑8 강제경매 (채권자: 노설아, 65,000,000원, 2026-02-11)

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-23

* 확정일자: 2022-08-08

* 배당신고일자: 2024-08-29

* 대항력: 있음

주의사항:

을구 5번 주택임차권의 보증금 65,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 등기부등본 상 '말소: 인수' 표시는 상충될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 대전 유성구 봉명동의 핵심 상업 지역인 유성온천역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 교통:

유성온천역(지하철) 및 다수의 시내버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설:

유성온천역 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

주변 환경:

상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로 도심의 편리함을 누릴 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금:

가장 큰 리스크는 65,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 만약 경매 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

작은 면적:

전용면적 16.87㎡ (약 5.1평)으로 매우 작아, 독립적인 주거 공간으로서의 활용도에 제약이 있을 수 있으며, 향후 매각 시 시장성이 제한될 수 있습니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 온천원보호지구 등 다양한 용도 지역에 속해 있어 향후 건물 이용 및 재건축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 봉명동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 65,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큽니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하다면 부담이 없겠으나, 등기부등본 상 '인수'로 명시되어 있어 이 부분에 대한 철저한 확인이 무엇보다 중요합니다.

현재 감정가(60,000,000원) 대비 보증금 부담 가능성이 높아, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지:

유성온천역 도보 이용 가능한 위치로, 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

소형 면적 활용:

1인 가구의 실거주 목적이나 소액으로 투자 가능한 임대 상품으로 고려할 수 있습니다.

신축 건물:

2014년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 60,000,000원

토지 면적: 6.27㎡ (약 1.9평)

건물 면적: 16.87㎡ (약 5.1평)

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 중 '덕주빌라'(35.52㎡)가 47,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 132만원으로 환산 시, 본 건(5.1평)의 시가는 약 670만원 (16.87㎡ * 1,323,200원/㎡ ≈ 22,310,000원) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가보다 현저히 낮은 수치입니다. 다른 대형 면적의 거래 사례들은 본 건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

권리 관계 고려:

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이며 임차보증금 65,000,000원이 경매 배당으로 전액 충당되어 매수인이 인수하지 않는다면, 감정가(60,000,000원)의 80~90% 수준인 48,000,000원 ~ 54,000,000원을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 등기부등본 및 물건명세서 상 임차보증금 65,000,000원 인수 가능성이 명확히 기재되어 있어, 이를 인수해야 할 경우 총 매입 비용은 (입찰가 + 65,000,000원)이 됩니다. 이 경우, 현재 감정가 수준으로는 수익성을 확보하기 어렵습니다.

최종 예상 입찰가:

본 건은 인수되는 보증금 65,000,000원의 존재 가능성이 매우 높으며, 이로 인해 권리 인수 시 총 매입 비용이 시세보다 높아질 위험이 큽니다.

만약 인수되는 보증금을 감안한다면, 보수적인 접근으로 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다. 이 경우에도 인수 후 정상적인 임대 수익을 얻을 수 있는지 신중한 재산정이 필요합니다.

*반드시 현장 조사와 권리 분석 재확인을 통해 임차보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 파악한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.