나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600168 [1] 대전광역시 중구 대흥동 437 9층915호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대전여자중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1/지상9 건물중 '제9층 제915호'로서, (사용승인일:2012.10.31) ·외벽:저층 대리석마감 및 몰탈위 페인팅마감 등, ·내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, ·창호:새시이중창호 등임.

이용상태

현황 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 현황 '공동주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 왕복6차선 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(5호선) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09) (대전고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전여자중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-31)(대전여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-02-09)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점 경관관리구역(2015-12-30)(원도심 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 대전지방법원에서 진행하는 2026타경600168 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 중구 대흥동 437번지 9층 915호이며, 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

감정평가액은 46,000,000원입니다.

토지 면적은 5.55㎡ (약 1.68평)이며, 해당 지분 면적 또한 5.554999999999999㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 15.37㎡ (약 4.65평)이며, 해당 지분 면적은 15.3735㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 별도의 주의사항은 기재되어 있지 않습니다. 특수물건 정보 또한 공동담보로 분류됩니다.

건축물대장상 상세 정보는 다음과 같습니다.

건물 신 주소: 대전광역시 중구 대흥로 135 (대흥동)

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 평스라브

사용승인일: 2012년 10월 31일

건물 최고 높이: 31.2m

지상 층수: 9개 층

지하 층수: 1개 층

승강기 설치 대수: 1대

전유 부분: 9층 915호

1.1. 입지조건

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본건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대전여자중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 남동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전고등학교, 대전여자중학교), 절대보호구역(대전여자중학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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본건의 말소기준권리는 2020년 02월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을8)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권이전(갑2, 갑3, 갑4, 갑5) 및 근저당권(을8), 임의경매개시결정(갑6) 등기 내역이 확인됩니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 77,000,000원입니다. (근저당권 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 가능성은 없으나, 임대 관계가 불분명하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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본건이 소재한 대전광역시 중구 대흥동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

최근 거래된 주변 부동산 정보를 분석한 결과, 유사한 유형의 주택 거래 사례들이 있습니다.

2026년 2월 5일에 거래된 32.16㎡(약 9.73평) 다세대 주택의 거래 금액은 31,000,000원(약 963,930원/㎡)입니다.

2026년 4월 21일에 거래된 49.23㎡(약 14.90평) 연립 주택의 거래 금액은 123,000,000원(약 2,498,476원/㎡)입니다.

2025년 10월 27일에 거래된 81.22㎡(약 24.57평) 다세대 주택의 거래 금액은 257,000,000원(약 3,164,239원/㎡)입니다.

본건은 15.37㎡(약 4.65평)의 전용 면적을 가진 소형 도시형생활주택으로, 면적 대비 가격은 유사 면적의 최신 거래 사례가 없어 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가(46,000,000원, 약 2,992,843원/㎡)는 최근 거래된 유사 건물들의 평당가와 비교 시 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 소형 면적에 대한 시장의 프리미엄이나 건물 연식, 상세 입지 조건 등이 반영된 결과일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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본건은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 9층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 이중창호 등으로 구성되어 있습니다.

일반적인 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 대전여자중학교, 대전고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

중앙로 및 대전역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 각종 관공서 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

건축물대장 및 등기부상 공부와의 차이는 없는 것으로 나타났으나, 실제 현황과 다를 수 있으므로 사전 현장 조사가 필수적입니다.

토지 이용 계획상 '상대보호구역', '절대보호구역', '역사문화환경보존지역', '중점경관관리구역' 등 다양한 용도 제한 및 보호 구역으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 대전광역시 중구 중심부에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리관계가 비교적 명확하고 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이라는 점은 긍정적입니다.

다만, 15.37㎡의 매우 작은 전용 면적과 감정가 대비 유사 면적 거래 사례의 가격 괴리가 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

이러한 점을 감안할 때, 소액 투자자나 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 대전광역시 중구 핵심 상권에 위치하여 직장인, 학생 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 연식이 2012년으로 비교적 최신이며, 승강기 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수하는 권리가 없어 명확합니다.

* 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 46,000,000원입니다.

주변 유사 면적 거래 사례를 분석한 결과, 32.16㎡ 면적이 2026년 2월 31,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 면적(15.37㎡)의 두 배가 넘는 크기입니다.

감정가는 15.37㎡ 기준 약 2,992,843원/㎡로 평가되었으나, 최근 거래된 32.16㎡의 거래가는 약 963,930원/㎡ 수준이었습니다. 이러한 가격 괴리는 소형 주택의 특성, 건물의 상세 상태, 감정 시점 및 시장 상황 등 여러 요인에 의해 발생할 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 가격과의 괴리 및 소형 면적의 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 감정가의 85% 수준인 39,100,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 최신 시장 동향 분석을 기반으로 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.