나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600248 [1] 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "나성초등학교" 북서측 근거리에 위치하는 블루지움 제1층 제101호로서 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 제1층 제101호로서 외벽 : 외장석재붙임 등 마감. 내벽 : 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 중심상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600248 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 1층101호

용도: 근린상가

토지면적: 9.26㎡ (약 2.80평)

토지 지분: 9.26㎡ (약 2.80평)

건물면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

건물 지분: 36.27㎡ (약 10.97평)

1.3. 매각 정보

감정가: 653,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.4. 기타 기본 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 제1층

준공일: 2015년 04월 30일

주차: 129대 (건축물대장상 내인주차)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, "나성초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 도시형생활주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 세종시 중심상업지역 내에 위치하고 BRT 정류장 및 고속버스정류장과도 인접하여 타 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 중심상업지역에 해당합니다. 이는 해당 지역이 상업 활동을 중심으로 개발 및 관리되는 구역임을 의미합니다.

3. 건물 상세

3.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 8층 건물 중 제1층에 위치한 근린생활시설입니다. 외벽은 외장석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설로 등재되어 있습니다. 건축물대장상으로는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설로도 활용되고 있습니다.

3.2. 설비 현황

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 건축물 정보

* 주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설

* 총 층수: 지하 4층, 지상 8층

* 사용승인일: 2015년 04월 30일

* 전체 대지면적: 1,685㎡

* 건축 연면적: 13,268.9㎡

* 건폐율: 69.71%

* 용적률: 499.38%

4. 권리분석

4.1. 말소기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 05월 21일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을4)입니다. 이보다 앞선 권리들은 말소되지 않으나, 본 건의 등기부등본 요약에 따르면 모든 권리가 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 다음과 같이 3명의 임차인이 존재하며, 모두 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 오 산업개발

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2006-09-29

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 성 인베스트

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2016-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 에 컴퍼니신아영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2019-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 권리관계 요약

등기부채권 총액은 731,762,927원입니다. 주요 권리로는 농협은행 근저당권, 전북은행 가압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 농협은행의 임의경매 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특별한 주의가 필요합니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

세종시 나성동 중심상업지역에 위치하며, '블루지움' 건물 1층에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 도시형생활주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 세종시 상권 전반에 걸쳐 높은 공실률이 보고되고 있어, 해당 지역의 상권 활성화 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

건물 인근에 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 차량 출입이 편리하고 대중교통 이용이 수월한 점은 상권 접근성을 높입니다.

5.3. 교육 시설

본 물건은 "나성초등학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

5.4. 혐오시설 등 특이사항

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

주요 리스크는 '대항력 있음'으로 기재된 세 임차인들의 존재입니다. 이들은 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있어, 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황일 가능성이 높습니다. 이러한 임차인들은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기하거나, 실제 점유 및 권리 주장에 있어 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 0원이라는 보증금/차임은 정상적인 상가 임대차 계약으로 보기 어렵기에, 해당 임차인들의 실제 계약 관계 및 권리 파악이 필수적입니다.

6.2. 기타 확인 필요 사항

* 임대 관계: 감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 있는지 확인이 필요합니다.

* 상권 공실률: 세종시 나성동을 포함한 일부 상권에서 높은 공실률이 보고되고 있어, 해당 물건의 공실 위험 및 향후 임대 수익성을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 입지: 향후 지역 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 뛰어난 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리, 주요 지역으로의 이동 용이.

* 다양한 주변 시설: 주거 및 상업 시설 밀집으로 인한 잠재 고객 확보 가능성.

8. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 입지적 강점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 등재된 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이며, 인수 시 추가적인 부담이나 명도 절차상의 복잡성을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 해당 임차인들의 정확한 법적 지위와 실제 점유 여부를 철저히 조사하고, 세종시 상권의 전반적인 공실률 추이와 시장 상황을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

9. 입찰가 산정 고려사항

본 건의 경우, 인수되는 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다. 다만, 상기 언급된 대항력 있는 임차인들의 존재 및 그로 인한 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 세종시 상권의 전반적인 공실률 및 향후 임대 수익성을 현실적으로 평가하여, 감정가(653,000,000원) 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 임차인 관련 리스크 해소 비용 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.