나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600269 [1] 세종특별자치시 소정면 운당리 35-1 무궁화아파트 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소정면 운당리 소재 "운당1리 마을회관" 북서측 인근에 소재하는 「무궁화아파트 제4층 제405호」로서 부근은 국도변 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 제4층 제405호로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 모르타르위 페인팅, 벽지 및 일부 타일마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 대로 및 소로 등에 접하며 단지내 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의 3 1호){수도법}임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600269 (1)

채권자: 신한카드

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 세종특별자치시 소정면 운당리 35-1 무궁화아파트 4층 405호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조

총층수: 12층 중 4층

건축년도: 1996년 5월 13일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 25.645587352411447㎡ (약 7.76평)

건물면적 (전용면적): 59.40㎡ (약 17.97평)

건물면적 (공급면적 추정): 약 80㎡ (약 24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 65,000,000원 (6천 5백만원)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

* 임대내역 미상. 거주자 부재로 내부 상태는 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로 경매 참여 시 참고 필요.

* 수차 방문하였으나 내부 확인 불가.

주의사항:

* 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨. (등기부상 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸 예정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 세종특별자치시 소정면 운당리 소재 "운당1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 국도변 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 「토지이용계획확인서」상 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의 3 1호)으로 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 2월 11일 접수된 세종강남농업협동조합의 가압류(말소기준권리)입니다. 본 강제경매 개시결정(2026타경600269)으로 인해, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약 (말소 예정 권리 포함)

* 접수일자: 1996-10-17, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 조탁훈

* 접수일자: 2002-01-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 권오룡

* 접수일자: 2004-12-21, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이재구

* 접수일자: 2025-02-11, 권리종류: 가압류, 권리자: 세종강남농업협동조합, 권리금액: 140,827,489원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2026-02-10, 권리종류: 강제경매, 권리자: 신한카드, 권리금액: 26,966,062원 (본건 경매)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 기타 참고사항: 임대내역은 미상이며, 거주자 부재로 내부 상태 확인이 어려웠습니다. 이에 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로, 실제 점유 관계 및 인수 대상 권리가 있는지 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 보증금 등 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 내외부 현황

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 제4층 제405호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 페인팅, 벽지 및 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 단지 정보

* 아파트명: 신창무궁화아파트

* 사용승인일: 1996년 5월 13일

* 동수: 1개동

* 세대수: 176세대

* 최고층/최저층: 12층 / 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 주차: 지상 4대, 지하 2대 (총 16대 - 주차 정보는 단지 전체 기준일 수 있습니다.)

* 관리사무소 연락처: 044-566-0789

4.3. 주변 환경 및 상권

본건이 소재한 소정면 운당리는 국도변으로 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 아파트 단지 주변으로 대로 및 소로 등이 있어 접근성이 양호하며, 단지 내 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다. 아파트 단지 내부에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의시설이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후화

1996년 준공된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 점유 및 명도 관련 불확실성

임대 내역이 미상이며 거주자 부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

5.3. 지역 개발 및 인프라

소정면 지역은 산업단지 개발 및 도로 확장 등 개발이 진행되고 있으나, 일부 지역은 협소한 도로 문제나 무단 적치물로 인한 민원이 있는 것으로 확인됩니다. 본건이 위치한 운당리는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역 특성상, 대규모 편의시설이나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 지역 개발 동향 및 잠재적 환경 요인을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 소정면 운당리에 위치한 무궁화아파트 4층 405호입니다. 1996년에 건축된 비교적 오래된 아파트로, 전용면적 59.40㎡ (약 18평) 규모입니다. 최근 매매 사례를 볼 때 시세는 6000만원대 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 6500만원으로 책정되었습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 내역이 미상이고 거주자 부재로 내부 확인이 어려웠던 점은 명도 및 물건 상태 확인에 있어 주의가 요구됩니다. 지역적으로는 개발이 진행 중인 지역이나, 주변 환경은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 바, 향후 지역 발전 가능성을 고려한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 세종시 외곽이나 국도변에 위치하여 접근성이 있으며, 주변 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 가격: 감정가 대비 최근 매매 사례가 낮은 편으로, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 저가 매수의 기회를 노려볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 2~3월)는 6000만원에서 6200만원 수준입니다. 감정가는 6500만원으로 책정되었습니다. 임차인 현황 및 건물 내부 상태 확인의 불확실성을 고려하더라도, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 약 6,000만원에서 6,400만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 시세보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회를 고려하여, 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.