나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50189 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 939 성화호반베르디움 106동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 '성화 휴먼시아5단지' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 -1/20층 건물 내 제106동 제11층 제1104호로서, 외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사진 부정형 토지임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 25m의 포장도로가 본건 주출입구와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(C1)건폐율 25%이하, 용적율 200%이하, 높이 20층이하, 건축한계전면도로변5-6m(완충녹지5-8m)), 지구단위계획구역(성화2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈가득한유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50189 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 939 성화호반베르디움 106동 11층1104호

용도: 아파트

감정가: 383,000,000원

토지면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 청주시 서원구 성화동에 소재한 '성화호반베르디움' 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에는 '성화 휴먼시아 5단지'가 있으며, 주위는 다가구주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

주요 권리관계:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 남기화)

* 보증금: 350,000,000원

* 전입일자: 2022-12-09

* 확정일자: 2022-10-18

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 선순위 임차인으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리:

* 갑7, 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 372,572,653원, 접수일자: 2026-02-12)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인의 보증금 중 배당에서 변제되지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 인수 금액 발생 가능)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 성화동은 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지와 다가구 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 성화호반베르디움

주소: 충청북도 청주시 서원구 성화동 939

사용승인일: 2012년 06월 25일

총 동수: 13개동

총 세대수: 840세대

건물 구조: 철근콘크리트구조, 금속기와지붕 (106동 11층 중 11층)

전용면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

주차: 총 1279대 (지하 주차 1264대 포함)

관리사무소 연락처: 043-239-3652

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 존재: 본 물건에는 350,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인 남기화 씨가 존재합니다. 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상되는 총 매수 비용을 증가시키는 주요 위험 요소입니다.

높은 임차인 보증금: 감정가(383,000,000원) 대비 임차인의 보증금(350,000,000원)이 매우 근접한 수준입니다. 이는 배당 순위상 임차인이 자신의 보증금 전액을 경매 배당으로 회수하지 못할 가능성이 높음을 시사하며, 결국 매수인이 인수해야 할 금액이 클 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 성화동에 위치한 성화호반베르디움 아파트로, 준신축급의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 남기화 씨의 보증금 350,000,000원으로, 경매 낙찰 시 해당 금액 중 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 물건의 실질적인 총 취득 비용을 결정하는 중요한 변수이므로, 철저한 권리 분석과 함께 잠재적 인수 비용을 면밀히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

청주 지역 내 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 아파트 물건입니다.

아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변 교통 환경 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 임차인 인수 여부가 투자의 성패를 좌우할 수 있으나, 이를 감안한 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.8572㎡ ~ 84.95㎡)의 거래는 2026년 6월 360,000,000원, 2026년 7월 367,000,000원, 2026년 7월 370,000,000원 선에서 이루어졌습니다. 감정가는 383,000,000원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 350,000,000원입니다. 이 금액 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 입찰가 자체는 순수한 물건의 시장 가치를 기준으로 산정하되, 인수해야 할 보증금 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 최근 시세 및 감정가를 고려하되, 임차인 보증금 인수라는 높은 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 이 가격대는 물건의 순수 가치와 더불어 인수 비용 발생 가능성을 고려한 수준으로, 실제 입찰 시에는 배당 여건, 임차인과의 협상 가능성 등 추가적인 변수를 종합적으로 분석하여 최종 입찰 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.