나이스옥션 법원경매 청주 2026타경42 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 192-8 창공타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "상리교차로" 남동측 인근방향에 소재하는 토지로서,주변은 소규모 상가시설 및 주택시설이 소재하고 배후로 전답지 및 자연림이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남서향 방향으로 도보12분 정도의 거리에 노선버스정류장(율량LH9단지)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 4는 사다리형, 기호5는 세장형의 토지로서 공히 도로등 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 기호 4,5 가 도로부지로 이용되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 4 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 2. 기호 5 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "상리교차로" 남동측 인근방향에 소재하는 근린생활시설로서 주변은 소규모 상가시설 및 주택시설이 소재하고 배후로 전답지 및 자연림이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남서향 방향으로 도보12분 정도의 거리에 노선버스정류장(율량LH9단지)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 제2종 근린생활시설로서 외벽: 장식벽돌, 몰탈위 페인팅 등 내벽: 인테리어 장식 바닥: 타일바닥 창호: 강화유리 등

이용상태

기호 1~3 공히 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임. (기호 2는 제201호와 연계, 기호 3은 제303호와 연계하여 사용중임)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 기본전기 시설 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측 방향으로 기호 4~5 도로를 통하여 공도에 접할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 2.(202호)는 201호와 목록 3.(302호)는 301호와 벽체구분없이 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경42 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 192-8 창공타워 1층102호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

1.3. 물건개요

감정가: 2,559,843,650원

토지면적: 1756.64㎡ (약 531.44평)

건물면적: 651.96㎡ (약 197.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 2.(202호)는 201호와, 목록 3.(302호)는 301호와 벽체 구분 없이 이용 중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 \"상리교차로\" 남동측 인근에 소재하며, 주변은 소규모 상가시설 및 주택시설이 밀집해 있고 배후로 전답지 및 자연림이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량 접근이 용이하며, 남서향 방향으로 도보 약 12분 거리에 노선버스정류장(율량LH9단지)이 소재하여 전반적인 교통 편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남측 방향의 기호 4, 5번 도로를 통해 공도에 접할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* ㈜더식스: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-07-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2022-04-08, 확정일자 2026-05-12, 배당신고일자 2026-04-24, 대항력 있음.

* 김용운: 보증금 20,000,000원, 차임 2,250,000원, 전입/사업일자 2023-06-16, 확정일자 2026-05-14, 배당신고일자 2026-05-13, 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황

토지

말소기준권리: 을33 (내율사새마을금고 근저당권, 2023-03-28)

인수되는 권리:

* 을14 (청주농업협동조합 근저당권, 2020-12-18, 1,560,000,000원)

* 을15 (청주농업협동조합 근저당권, 2020-12-18, 1,476,000,000원)

* 을16 (청주농업협동조합 근저당권, 2020-12-18, 1,344,000,000원)

* 을18 (문창신용협동조합외 1명 근저당권, 2021-07-01, 1,551,600,000원)

* 을19 (청주농업협동조합 근저당권, 2021-08-31, 240,000,000원)

* 을20 (청주농업협동조합 근저당권, 2021-08-31, 240,000,000원)

* 을22 (청주농업협동조합 근저당권, 2021-12-31, 1,644,000,000원)

* 을23 (청주농업협동조합 근저당권, 2021-12-31, 540,000,000원)

* 을24 (청주농업협동조합 근저당권, 2021-12-31, 1,200,000,000원)

* 을25 (청주농업협동조합 근저당권, 2021-12-31, 936,000,000원)

* 을26 (청주농업협동조합 근저당권, 2022-01-26, 4,560,000,000원)

* 을27 (청주농업협동조합 근저당권, 2022-01-28, 1,440,000,000원)

* 을28 (청주농업협동조합 근저당권, 2022-01-28, 768,000,000원)

* 을31 (청주농업협동조합 근저당권, 2022-01-28, 1,320,000,000원)

* 을32 (청주농업협동조합 근저당권, 2022-01-28, 972,000,000원)

말소되는 권리:

* 을33 (내율사새마을금고 근저당권, 2023-03-28, 2,310,000,000원)

* 갑38 (충북신용보증재단 가압류, 2025-10-22, 19,890,000원)

* 갑39 (내율사새마을금고 임의경매, 2026-02-12, 1,923,584,112원)

총 인수 채무액 (근저당권 기준) 추정: 약 19,181,600,000원

건물

말소기준권리: 을4 (내율사새마을금고 근저당권, 2023-03-28)

인수되는 권리: 해당사항 없음

말소되는 권리:

* 을4 (내율사새마을금고 근저당권, 2023-03-28, 2,310,000,000원)

* 을6 (박현순 근저당권, 2024-04-24, 360,000,000원)

* 갑2 (충북신용보증재단 가압류, 2025-10-22, 19,890,000원)

* 갑3 (내율사새마을금고 임의경매, 2026-02-12, 1,923,584,112원)

* 갑4 (동청주세무서장 압류, 2026-03-04)

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 율량동 일대는 소규모 상가시설과 주택시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 전답 및 자연림이 분포하여 개발 잠재력 또한 존재합니다.

4.2. 본 물건의 용도 및 활용

건축물 용도는 제2종 근린생활시설이며, 현재 일반음식점으로 이용 중입니다. 1층 102호, 2층 202호, 3층 302호가 본건 매각 대상에 포함되며, 특히 202호는 201호와, 302호는 301호와 벽체 구분 없이 이용 중인 점은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건 인근에는 율량LH9단지 등 주거 단지가 있으며, 기본적인 편의시설 및 공공시설은 청주시 외곽 지역의 특성상 차량 이동을 통해 접근하는 것이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 여부

현재 제공된 정보 및 통상적인 주변 환경 분석으로는 혐오시설의 직접적인 존재는 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 관련 시설 입지에는 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 보증금 30,000,000원을 제시하고 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. \"인수 보증금 합계\"가 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 보증금 회수 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 배당 절차에 따라 일부 또는 전부 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

6.2. 인수되는 다수의 근저당권 및 채무

등기부등본 상 다수의 근저당권이 \"말소: 인수\"로 기재되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 토지 및 건물 등기부상 인수되는 채무 총액은 약 191억 8천만원 이상으로 추정되며, 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액으로, 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.3. 벽체 구분 없는 이용

202호는 201호와, 302호는 301호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점은 향후 임대차 관계 설정이나 분할 시 발생할 수 있는 법적, 물리적 문제를 야기할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 율량동 소재의 근린상가 건물로, 감정가는 25억 5천만원대입니다. 그러나 등기부등본 상 약 191억 8천만원 이상의 막대한 금액의 근저당권이 인수될 가능성이 높아, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 하는 심각한 위험이 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 일부 호실의 벽체 구분 없는 이용 등 추가적인 고려사항이 있습니다. 이러한 막대한 인수 채무액 때문에 일반적인 경매 투자 관점에서 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 막대한 인수 채무액을 감안할 때, 극히 일부의 잠재적 투자자만이 접근 가능하며, 만약 채무 인수 후에도 상당한 이익을 기대할 수 있는 특별한 상황이라면 고려해볼 수 있습니다.

* 상가 건물로서 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 현재 이용 중인 점은 안정적인 영업 활동 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 2,559,843,650원입니다.

9.2. 권리 인수 비용 고려

등기부상 인수되는 근저당권 등 채무 총액이 약 191억 8천만원 이상으로 추정되므로, 감정가와의 괴리가 매우 큽니다. 낙찰자는 해당 채무를 인수해야 하므로, 입찰가는 이러한 인수 채무액을 초과할 수 없습니다. 따라서 감정가 기반의 입찰가 산정은 현실적으로 의미가 없습니다.

9.3. 보증금 인수 비용 고려

임차인 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 30,000,000원에 대한 실질적인 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

9.4. 최종 제언

막대한 인수 채무액 때문에 실질적인 입찰이 이루어지기 어렵거나, 이루어진다 하더라도 매우 낮은 금액에서 결정될 가능성이 높습니다. 인수 채무액을 고려하면, 현재 감정가 수준에서의 입찰은 사실상 불가능하며, 잠재적 인수 채무액을 상쇄하고도 남을 정도의 수익성을 확보할 수 있는 극히 예외적인 경우에만 제한적으로 고려해야 합니다. 본 보고서 작성 시점의 정보로는, 인수 채무액을 제외한 '순수' 부동산 가치를 고려한 입찰가 산정이 불가합니다. (본 보고서 상의 '인수 보증금 합계 0원'만 고려하여 단순 계산 시, 입찰가 상한선은 감정가인 2,559,843,650원이 될 수 있으나, 이는 인수 채무를 전혀 고려하지 않은 비현실적인 가정입니다.)

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