나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50190 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12 우암세원임대아파트 101동 11층1113호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "청주중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 기존의 구획된 단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제11층 제1113호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측 및 서측으로 소로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항증명서상 건물 명칭은 "우암세원임대아파트 101동"이나 집합건축물대장 및 현황 통칭 "우암세원아파트"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

등기사항증명서상 건물 명칭은 "우암세원임대아파트 101동"이나 집합건축물대장 및 현황 통칭 "우암세원아파트"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

청주지방법원 2026타경50190 (1)

소재지

충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12, 우암세원임대아파트 101동 11층 1113호

용도

아파트

감정가

69,000,000원

토지면적

12. 95㎡ (약 3.92평)

건물면적

41. 02㎡ (약 12.41평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한화생명보험주식회사

특이사항

중복사건, 공동담보, 등기사항증명서상 건물 명칭은 "우암세원임대아파트 101동"이나 집합건축물대장 및 현황 통칭 "우암세원아파트"임.

1.1. 입지조건

위치

충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "청주중학교" 북동측 인근에 위치.

주변환경

기존의 구획된 단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 주택지대.

교통상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 무난함. 단지는 동측 및 서측으로 소로와 접하고 이를 통해 진출입.

토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만). 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(청주중학교)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

우리은행 근저당 (2011년 5월 27일 접수, 26,000,000원)

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (을5 근저당, 갑8 소유권이전, 갑9 가압류, 갑10 강제경매, 갑11 강제경매 등)

인수되는 권리

등기사항증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 별도 설정 등기는 확인되지 않아 실제 인수될 권리는 없을 것으로 판단됨. (주의: 만약 인수되는 지상권이 존재할 경우, 명확한 권리 분석 및 전문가 상담 필요)

임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없음.

1.3. 상권분석

주변 환경

아파트가 위치한 지역은 단독주택과 상가주택이 혼재된 주택가로 형성되어 있음.

편의시설

인근에 청주중학교가 위치하며, 주거 지역 내 기본적인 생활 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨. 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설은 파악되지 않음.

1.4. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 13층 건물 중 제11층 제1113호.

이용상태

현재 아파트로 이용 중.

설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

단지 정보

아파트명: 우암세원아파트

총 세대수: 236세대

사용승인일: 1999년 11월 5일

최고 층수: 13층

본건의 전용면적: 41.02㎡ (약 12.41평)

총 연면적: 14,495.922㎡ (약 4,384.8평)

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 오류

등기사항증명서상의 건물 명칭("우암세원임대아파트 101동")과 집합건축물대장 및 현황상의 통칭("우암세원아파트")이 상이하여, 실제 현황 확인 및 관련 서류 확인 필요.

중복사건 및 공동담보

관련 사건이 존재하여 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본 경매 절차에서 정리될 것으로 보임.

토지 이용계획 상 용도

일반상업지역으로 지정되어 있으나, 아파트로 이용 중인 점은 향후 재건축 등 개발 시 영향을 줄 수 있으나, 현재로서는 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본건은 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로, 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능함. 건물 명칭의 차이는 서류상 표기 오류일 가능성이 높으며, 현황 확인으로 해결 가능함. 주변의 주택가 환경과 무난한 교통 여건을 갖추고 있음. 최근 실거래가를 바탕으로 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 분석

모든 권리 소멸 예상으로 인수 부담 없음.

최근 시세 반영

최근 실거래가를 기준으로 시세보다 합리적인 가격으로 취득 가능성.

실거주 및 임대 용이성

아파트로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건 전용면적 41.02㎡(약 12.41평)의 최근 2026년 6월 실거래가는 60,000,000원에서 67,000,000원 사이에서 형성됨.

* 2026년 6월 25일, 11층 거래: 67,000,000원

* 2026년 6월 15일, 7층 거래: 60,000,000원

* 2026년 6월 12일, 12층 거래: 62,000,000원

본건은 11층으로, 최근 11층 거래 사례인 67,000,000원을 기준으로 시세가 형성될 것으로 보임. 감정가는 69,000,000원이지만, 최근 실거래가 평균 및 최고가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 69,000,000원 사이로 예상함. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.