나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50183 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 3146 모아엘가더테라스 406동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 소재 "진천상신초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통 이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제406동 제5층 제502호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중로2-4 6)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(2019-02-28)(진천상신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(2022-06-03)(서전유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-02-28)(진천상 신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 사건번호

청주지방법원 2026타경50183 (1)

1.2. 소재지

충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 3146 모아엘가더테라스 406동 5층502호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

360,000,000 원

1.5. 면적

* 토지면적: 60.90㎡ (약 18.42평)

* 토지지분: 60.8956㎡ (약 18.42평)

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.9134㎡ (약 25.69평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

충OOOOOOO (등기부상 채권자: 충북신용보증재단)

1.9. 특이사항

중복사건, 유동화물건

1.10. 아파트 정보

* 아파트명: 모아엘가더테라스아파트

* 사용승인일: 2018년 01월 24일

* 전용면적: 84.9134㎡ (약 25.69평)

* 분양면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 총 세대수: 574세대

* 최고층: 19층

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 소재 "진천상신초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체적으로 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (진천상신초등학교, 서전유치원)

* 절대보호구역 (진천상신초등학교)

* 혁신도시개발예정지구

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 06월 30일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다. 이에 따라 본 경매로 인해 근저당권(을2), 가압류(갑3, 갑4, 갑5, 갑6), 압류(갑7, 갑9), 강제경매(갑8), 임의경매(갑10) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 없음을 확인)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

370,598,844 원

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 인근 학교 및 아파트 단지 등으로 인해 안정적인 배후수요가 예상됩니다.

4.2. 개발 계획

혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5.1. 단지 및 편의시설

* 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조 19층 건물 내 5층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다.

* 전기, 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차는 옥내 703대, 옥외 47대로 총 750대(자료상 총괄표제부 기준) 가능하며, 전기차 충전시설도 마련되어 있습니다. (본 건 전용면적 기준 주차대수는 별도 확인 필요)

5.2. 교육환경

* 단지 인근에 진천상신초등학교, 서전유치원 등이 있어 교육환경이 양호합니다.

6.1. 임차인 미확인

"임대관계 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무, 보증금, 차임 등 계약 관계를 면밀히 조사해야 합니다. 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 관련 법적 절차 및 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 유동화물건

중복사건으로 진행 중이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 유동화 물건이라는 특수성은 채권 채무 관계의 특수성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가보다 높은 수준으로, 채권자들의 권리 행사 가능성이 있음을 시사합니다.

6.4. 혐오시설 유무

본 건 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 밀집 지역에서 폐수 무단 방류로 인한 악취 문제가 발생했던 사례가 과거 보고된 바 있어, 환경 관련 민감 시설의 잠재적 존재 가능성에 대한 현장 확인이 권장됩니다.

7.1. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축급 아파트로, 진천 혁신도시 개발 예정 지역에 위치하여 발전 가능성이 있는 곳입니다. 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

하지만, 가장 큰 리스크는 임차인 정보가 미상이라는 점입니다. 만약 명도 대상 임차인이 대항력을 갖춘 상태라면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있으며, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 또한, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성은 추가적인 확인을 요구합니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 임차인 현황에 대한 철저한 사전 조사와 명도 가능성, 그리고 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8.1. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2018년 준공)

* 진천 혁신도시 개발 예정 지역 내 입지

* 안정적인 배후수요와 기본적인 생활 인프라 구축

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (단, 리스크 상쇄 필요)

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.91㎡)의 모아엘가더테라스 아파트 2026년 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 26일: 330,000,000 원 (5층)

* 2026년 6월 23일: 320,000,000 원 (5층)

* 2026년 7월 14일: 324,000,000 원 (14층)

평균 시세는 약 324,666,667 원으로 파악됩니다. 감정가 360,000,000 원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건은 감정가가 최근 실거래가보다 높으며, 임차인 미상, 중복사건, 유동화물건 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세(약 320,000,000 원 ~ 330,000,000 원)와 물건의 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 290,000,000 원 ~ 300,000,000 원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

특히, 290,000,000 원을 기준으로 입찰가를 설정하고, 임차인 현황에 대한 최종 확인 후 입찰 금액을 조정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.