나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50026 [1] 강원특별자치도 춘천시 효자동 114-124 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 효자동 소재 ‘동춘천초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독구택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등을 고려시 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 완경사지로 주상용건부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 9m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-143)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진’과 같이 본건 기호 2 지상에 소재하는 주차차단설비, 휀스, 화단 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가치에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

공부상 지목 대이나, 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기, 일부 징크판넬 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 플라스틱 이중창호 등임.

이용상태

사무소 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
신청채권자는 전세사기피해자로, 우선매수권을 LH에 양도한 상태임(경매신청서에 기재)
목록2 : 공부상 '대' 이나, 일부 도로로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2026타경50026 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 효자동 114-124

용도: 다가구주택 (사무소 및 다가구주택으로 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 제시외 건물(85.62㎡) 포함 매각, 신청채권자는 전세사기 피해자로 LH에 우선매수권 양도 상태.

1.2. 면적

토지면적: 430.00㎡ (약 129.9평)

건물면적: 717.23㎡ (약 216.9평)

건물 제시외면적: 85.62㎡ (약 25.9평) - 본건에 포함되어 매각.

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가액

감정가: 1,789,408,480원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 효자동 소재 ‘동춘천초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행 횟수 등을 고려 시 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 9m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역.

소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합.

가축사육제한구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부상 지목은 '대'이나, 일부 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 토지 등기부상 말소기준권리는 1995년 12월 30일 접수된 소유권 이전(최대현) 이후, 2019년 3월 15일 접수된 춘천중부새마을금고의 근저당(6억 5천만원)으로 확인됩니다. 해당 근저당을 포함한 이후의 권리(압류, 강제경매)는 모두 말소 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 16일 접수된 춘천중부새마을금고의 근저당(6억 5천만원)으로, 역시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 다수의 주택임차권 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸되므로, 본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 85,000,000원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-07-19, 배당신고 2025-02-12, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 100,000,000원, 전입 2021-01-13, 확정 2021-12-21, 배당신고 2024-12-16, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2026-01-19, 확정일자/배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액이 미상이며, 권리관계가 불명확하므로 주의 필요.)

* 정 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-01-04, 확정 2021-11-23, 배당신고 2025-12-01, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 60,000,000원, 전입 2019-12-18, 확정 2021-11-23, 배당신고 2026-04-08, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 55,000,000원, 전입 2019-12-18, 확정 2019-12-18, 배당신고 2026-01-19, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 60,000,000원, 전입 2023-12-18, 확정 2023-11-13, 배당신고 2024-08-20, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 80,000,000원, 전입 2022-01-18, 확정 2021-11-25, 배당신고 2025-01-15, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 130,000,000원, 전입 2022-06-14, 확정 2022-05-18, 배당신고 2026-05-04, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어, 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 이현겸의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자만 있고 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있지 않아 권리관계가 불명확하므로 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택지대와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근 초등학교 소재로 주거 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 지역 특성

다가구주택 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 판단됩니다.

주변 시세 및 임대 현황에 대한 추가적인 조사를 통해 수익률 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 은행 등은 차량 이동 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

동춘천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

중학교 및 고등학교 등은 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지 일부가 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

신청 채권자가 전세사기 피해자이고 LH에 우선매수권이 양도된 점은 특이사항으로, 향후 경매 절차 진행 시 영향을 줄 수 있습니다.

제시외 건물(85.62㎡)이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물의 철거 또는 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 현황 리스크

다수의 임차인이 거주 중이며, 임대 관계 미상인 경우가 있어 현장 조사 및 명도 절차 시 확인이 필수적입니다.

건물에 대한 정확한 내부 상태, 수리 필요 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

임차인 이현겸의 경우, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 전입일자만 있고 확정일자 및 배당신고일자가 없어 권리관계 불명확하므로, 임차인과의 직접적인 소통 및 확인이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 탐문 및 인터넷 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 동춘천초등학교 인근의 일반적인 주거지 환경에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 효자동에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설 인접 및 주거 밀집 지역에 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리관계는 명확하나, 다수의 임차인으로 인한 명도 부담 및 건물 현황 확인이 필수적입니다.

신청 채권자의 특수 상황(전세사기 피해, LH 우선매수권 양도) 및 토지 일부의 도로 이용, 제시외 건물 포함 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 후 비교적 연식이 오래되지 않은 건물(2019년 사용승인)로, 내부 수리 상태에 따라 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

주택지대에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

매각으로 인한 권리 소멸로 권리 분석이 명확합니다.

공유자우선매수신고는 경매 절차상의 권리 행사이며, 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 아닙니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,789,408,480원

토지면적: 430㎡ (약 129.9평)

건물면적: 717.23㎡ (약 216.9평) + 제시외 85.62㎡ (약 25.9평)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

권리상 인수되는 보증금이 없고(0원), 비교적 신축 건물이라는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사를 통한 건물 상태, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적인 경매 투자 비율(감정가 대비 70~90%)을 참고하되, 본 건의 경우 예상되는 명도 난이도 및 건물 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 충분히 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.