나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50314 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 786-4 덕용맨션주건축물제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 선부동 소재 ‘안산화정초등학교’북동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 원할하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장 까지의 거리 및 운 행 빈도 등을 고려 할 때, 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2019.12.04) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택 으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등을 갖추었 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서‘공동주택(다세대주택) 건부지’등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지 역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니 다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상 황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거 하였으므로, 실제 와 다소 상이 할 수 있는 바, 귀 원의 경매 업무 진행 시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

`주택도시보증공사(양도전:임차인 심민섭)`로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.04.22. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2026타경50314 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 786-4 덕용맨션 주건축물제1동 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: 덕용맨션

토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

건물면적: 65.33㎡ (약 19.76평)

건물 사용승인일: 2019년 12월 4일

감정가: 237,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ‘안산화정초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다. [cite: appraisal summary]

교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. [cite: appraisal summary]

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 5층 건물 중 제2층 제202호입니다. [cite: appraisal summary]

토지 이용: 세장형 평지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. [cite: appraisal summary]

도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m) 구역이며, 그 외 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다. [cite: appraisal summary]

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 2019년 12월 11일

* 공유자전원지분전부이전: 2021년 2월 10일 (곽승호)

* 주택임차권: 심민섭 (보증금 235,000,000원, 2021년 1월 21일 전입, 2023년 3월 9일 말소)

* 강제경매(말소기준권리): 주택도시보증공사 (채권액 235,000,000원, 2026년 2월 10일 접수) [cite: 집합건물 등기부요약]

총 등기부채권액: 235,000,000원 [cite: 집합건물 등기부요약]

임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 심민섭)

* * 보증금: 235,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2021년 1월 21일

* * 확정일자: 2021년 1월 5일

* * 배당신고일자: 2023년 3월 9일

* * 대항력: 없음 [cite: 임차인 현황]

주요 권리사항:

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 심민섭은 HUG로 채권이 양도되었으며, HUG로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 2026년 4월 22일에 제출되었습니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 따라서 임차인으로 인한 대항력 있는 권리는 존재하지 않으며, 임차보증금 인수 금액은 0원입니다. [cite: 임차인 현황]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

1.3. 상권분석

본건은 안산시 단원구 와동 지역의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

인근 안산화정초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 7월(2026년) 거래된 주변 다세대 주택의 매매가는 98,000,000원에서 120,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. [cite: JSON]

* 61.07㎡ (약 18.5평) 1층: 118,000,000원 [cite: JSON]

* 59.38㎡ (약 18.0평) 3층: 98,000,000원 [cite: JSON]

* 75㎡ (약 22.7평) 2층: 120,000,000원 [cite: JSON]

본 건의 건물 면적(65.33㎡)을 고려할 때, 최근 거래가 기준으로 볼 때 시세는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 안산화정초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

주변 환경: 주거지역으로서 비교적 정온한 편입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 외부 조사를 실시한 결과, 즉각적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG의 확약서 내용: 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었으나, 권리 분석 시 법적 해석에 대한 주의가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정: 본 건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 계약 시 외국인 등 특정 대상자는 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. (경매 종결 시점 확인 필요) [cite: appraisal summary]

감정가와 최근 시세의 괴리: 본 건의 감정가(237,000,000원)가 최근 주변 유사 물건의 실거래가(약 98,000,000원 ~ 120,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석 측면에서는 안정적인 물건으로 판단됩니다.

생활 및 교통 여건 또한 보통 수준으로, 주거용 부동산으로서 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 본 건의 실제 시장 가치를 재평가할 필요성을 제기합니다. 입찰 참여 시에는 이 격차를 충분히 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안정적인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

주거지 내 입지: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

추가적인 시세 상승 잠재력: 지역 개발 또는 시장 상황 변화에 따라 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 237,000,000원입니다.

하지만 최근 2026년 7월에 거래된 인근 다세대주택의 실거래가를 분석한 결과, 본 건 건물 면적(65.33㎡)을 고려했을 때 시세는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 추정됩니다. [cite: JSON]

감정가와 실거래가 간의 상당한 격차를 감안할 때, 보수적인 투자 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가 범위는 약 165,000,000원 ~ 190,000,000원으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 부동산 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.