나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50200 [1] 경기도 안성시 죽산면 죽산리 290-2 나동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 '죽산중학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 연립주택, 학교, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공동주택(연립주택)임. (후첨 '내부구조도' 참조) 탐문에 의하면 본건 내부에 복층형식의 구조물이 소재하는 것으로 조사되었으니 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측, 남측 하향 완경사 지대에 축대 등으로 조성하여 동측도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로 연립주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역(500m))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는 경우에한함))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50200 (1)

소재지: 경기도 안성시 죽산면 죽산리 290-2 나동 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 107.49㎡ (약 32.5평)

건물면적: 55.19㎡ (약 16.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 '죽산중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 단독주택, 연립주택, 학교, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근은 용이하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지는 동측, 남측 하향 완경사 지대에 조성되어 있으며, 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 본건 동측으로는 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지구 및 제한사항이 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2018년 09월 11일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을7)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(갑11 가압류, 갑12~14 압류, 갑15 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 해당 내용이 기재되지 않아 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 등기부등본 외 실제 점유자 등 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 등을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 죽산중학교 인근의 연립주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 생활 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변에 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역 특성상 상업 및 편의시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

* 최근 주변 연립주택(석천빌하우스, 2018년식, 전용면적 약 52.6㎡)의 실거래가는 2026년 5월~7월 사이에 80,000,000원 ~ 83,000,000원 수준으로 확인되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 161,000,000원과 비교했을 때 현저히 낮은 수준으로, 시장에서는 본건의 가치를 약 8천만원대 중반으로 평가하고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 3층 건물 중 2층에 위치한 연립주택입니다.

* 건물 전용면적은 55.19㎡ (약 16.7평)이며, 내부에는 복층 형식의 구조물이 소재할 가능성이 있습니다.

* 위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 죽산중학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성은 양호합니다.

* 주변 지역지구 지정으로 인해 가축 사육, 배출 시설 설치, 공장 설립 등이 제한되며, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실제 시세 간의 큰 격차: 감정가(161,000,000원)가 최근 실거래가(약 80,000,000원 ~ 83,000,000원) 대비 매우 높아, 경매에서 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰받기까지 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

* 다수의 토지이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립제한구역 등이 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 담보물과의 관계 및 채무자의 자력 상태에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2018년식)에 속하며 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소되는 권리가 대부분으로 인수 부담은 적으나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다. 가장 큰 특징은 감정가(1억 6천1백만원)와 주변 시세(8천만원대) 간의 상당한 괴리입니다. 이로 인해 경매 절차에서 여러 차례 유찰될 가능성이 높으며, 투자자는 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다. 다수의 지역지구 지정은 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 낙찰가 기대: 감정가와 시장 시세 간의 큰 격차로 인해, 유찰을 거듭할수록 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 주변 유사 물건의 실거래가가 8천만원대 초반임을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰 시 즉각적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 건물 상태: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 건물 자체의 수리 및 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 주거용 부동산으로서의 가치: 죽산중학교 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 주거용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적(약 15.9평)의 연립주택인 '석천빌하우스'는 2026년 5월~7월 동안 80,000,000원에서 83,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 토대로 본건의 현재 적정 시장 가치는 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원으로 추정됩니다.

* 권리 분석상 인수할 사항은 없으나, 미상 임차인 및 다수의 토지이용 제한 사항은 입찰가 산정 시 고려되어야 합니다.

* 감정가가 시세 대비 현저히 높으므로, 다수 유찰을 가정하고 시장 시세를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서, 입찰 당시의 경쟁 상황과 물건의 최종 점유 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.