나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50179 [1] 경기도 평택시 합정동 970-15 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 '평택시청' 남측 인근에 위치하는 다세대주택으로, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하고 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 4층 402호로서 (사용승인일: 2015.12.03), 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등. 내벽 : 페인팅 및 개별인테리어 마감. 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.. 내부구조도 참조(실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기설비, 중앙현관 보안 등 설비 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 각지로서 인근 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 중로 및 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(배미지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류 (폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임차보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.2.21., 확정일자 2022.1.21.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 평택지원 2026타경50179 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 970-15 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

건물면적: 34.44㎡ (약 10.42평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트 및 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 4층 402호 (사용승인일: 2015.12.03)

건물 외벽: 드라이비트 및 징크판넬 마감 등

건물 내벽: 페인팅 및 개별인테리어 마감

창호: 하이샤시창호 등

건물 이용상태: 집합건축물대장상 다세대주택

건물 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 중앙현관 보안 등

토지 형상 및 이용상태: 세장형 각지로서 인근 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북서측 및 북동측으로 중로 및 소로에 각각 접함

1.3. 매각 정보

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채무자/소유자: (제공된 정보에는 명시되지 않음. 등기부상 소유권 이전 기록 존재)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '평택시청' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022.02.21

확정일자: 2022.01.21

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 설정. 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 이성권

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 경매로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (본건의 주요 인수 대상은 140,000,000원의 임차보증금이며, 이는 별도 명시되었습니다.)

3.2. 등기부 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번: 주택임차권 (김동영), 140,000,000원. 2022.02.21 전입, 2022.01.21 확정. 말소 기준권리(압류)보다 앞서며, 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 소유권보존 (2015.12.07)

* 갑2: 1번 금민지분전부이전 (2016.12.29)

* 갑3: 소유권이전 (2022.02.25)

* 갑5: 압류 (중랑세무서장, 2025.12.23) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.02) - 본건 경매 개시 결정

등기부채권 총액 (강제경매 채권액 기준): 140,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 경기도 평택시 합정동으로, 평택시청 인근의 준주거지역에 해당합니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 주상용, 근린생활시설 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 가능한 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

평택시청 인근에 위치하여 행정 편의 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 일부 포함되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 을구 1번 임차권등기(김동영)로 인한 140,000,000원의 임차보증금 인수 의무입니다.

만약 배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 총 매입 비용을 신중하게 계산해야 합니다.

최근 매매 사례의 시세와 비교했을 때, 인수해야 할 임차보증금이 물건의 감정가 및 시장 가치보다 높을 가능성이 있어 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시청 인근 준주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 140,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 재정적 부담이 매우 크므로, 철저한 권리 분석과 인수 금액을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인은 인수 금액만큼 추가적인 비용을 부담하게 되므로, 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

평택시청 인근이라는 입지적 장점과 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역 특성을 가집니다.

다세대주택으로, 소형 투자 또는 임대 수익 목적의 접근도 가능합니다.

다만, 높은 금액의 선순위 임차보증금 인수 조건은 투자 결정에 있어 가장 큰 고려사항입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

건물 전용면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 다세대주택은 제곱미터당 약 2,980,000원 수준의 거래가를 형성하고 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 본 건물의 시장 가치는 약 102,600,000원 (34.44㎡ * 2,980,000원/㎡) 내외로 추정됩니다.

인수 보증금이 140,000,000원으로, 이는 감정가 110,000,000원보다 높은 금액입니다.

따라서, 보수적인 입찰가로 감정가 수준인 110,000,000원을 제시합니다.

단, 실제 총 매입 비용은 낙찰가 외에 배당 후 인수하게 되는 임차보증금 잔액을 반드시 추가해야 합니다.

예상 입찰가 110,000,000원 기준으로, 만약 배당으로 임차보증금 140,000,000원 중 일부만 변제받는다면, 총 매입 비용은 110,000,000원 + (140,000,000원 - 배당액) 이 됩니다.

따라서, 140,000,000원 이상의 총 매입 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.