나이스옥션 법원경매 평택 2026타경39 [1] 경기도 평택시 안중읍 현화리 833-2 세연프라자 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리서치 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 '현화근린공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업시설, 아파트단지, 전·답 등이 혼재하는 지역으로서 제반여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 1층 건물 내 1층 113호외 1개호로서 (사용승인일: 2005.02.05), - 외벽 : 석재붙임 등 마감. - 내벽 : 페인팅 및 인테리어 등 마감. - 창호 : 강화유리 창호 등 마감임.

이용상태

- 본건 기호(가),(나) : 근린생활시설 등으로 이용 중임. (후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 남측, 북측으로 노폭 약 22m, 약 14m, 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(안중현화택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(현화고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

인근 111호, 112호와 내부 경계벽이 없이 튼상가(편의점) 상태로 이용 중으로 원상회복비용 등을 고려하지 않고 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경39 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 현화리 833-2 세연프라자 1층 113호

건물명: 세연프라자

동/호수: 1층 113호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 252,000,000원

토지 면적: 10.04㎡ (약 3.03평)

건물 면적: 40.96㎡ (약 12.39평)

건축년도: 2005년 2월 5일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하나은행 (하OOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 소재한 '현화근린공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 상업시설, 아파트 단지, 전·답 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 공존하는 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태

본 물건은 동측, 남측, 북측으로 각각 노폭 약 22m, 약 14m, 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(안중현화택지지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류, 대로3류, 중로2류 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(현화고)으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당되나, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 11월 18일 접수된 안문성 근저당권(을5, 채권금액 210,000,000원)입니다.

* 현존하는 권리 및 소멸

본 물건의 매각으로 인해 말소기준권리 외 모든 권리(소유권보존, 신탁등기 말소, 지분 이전, 근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 270,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 권정숙 (권 )

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,210,000원

- 전입일자(사업일자): 2023년 6월 14일

- 확정일자: 2023년 6월 28일

- 대항력: 없음

- 비고:

* 인수 보증금 합계

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 소재한 안중읍 현화리 일대는 근린생활시설, 상업시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다. 특히, 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 안중역세권 개발 사업(2025년 1단계 개발 착수 예정)과 연계되어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 안중읍 내 상권은 터미널, 삼익아파트, 안중시장, 송담지구 상권 등으로 나뉘며, 주요 프랜차이즈 및 편의시설이 입점해 있습니다.

* 현재 이용 현황

본 물건은 현재 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 특히, 인근 111호, 112호와 내부 경계벽 없이 통합된 상태(편의점)로 이용되고 있어, 확장된 영업 공간으로 활용되고 있음을 알 수 있습니다.

* 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조로, 1995년 건축하여 2005년 2월 5일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감이며, 창호는 강화유리 창호 등입니다. 건물 내 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

본 물건은 현화근린공원 인근에 위치하며, 아파트 단지와 상업시설이 주변에 산재해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 현화지구 내에는 다수의 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 편의

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 안중역세권 개발과 함께 교통망 확충이 지속적으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 원상회복 및 명도 관련

현재 111호, 112호와 내부 경계벽 없이 통합된 상가(편의점) 상태로 이용 중인 점이 특징입니다. 이는 영업 확장이라는 장점이 될 수 있으나, 추후 원상회복 시 내부 경계벽 설치 및 분리 등에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 현재 점유 중인 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 협상이나 시간이 필요할 수 있습니다. 감정평가 시 원상회복 비용은 고려되지 않았습니다.

* 토지거래 허가구역

본 물건의 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 해당되므로 일반적인 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

* 주변 환경

제공된 정보 및 조사 결과, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 지역이 있어, 특정 시기나 조건에 따라 축산 관련 냄새 등이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다. 또한, 본 물건 소재지 주변에는 현화고등학교가 있어 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 현화리라는 좋은 입지에 위치한 근린상가입니다. 안중역세권 개발 사업과 연계된 미래 가치 상승 가능성과 함께, 현재 통합 운영 중인 편의점이라는 점포 형태는 영업 확장 및 즉시 수익 창출의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 법적인 안전성은 확보되어 있습니다.

다만, 현재 통합된 상가의 원상회복 및 분리 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용과 명도 과정에서의 소요 시간을 충분히 고려해야 합니다. 이러한 점들을 면밀히 검토하고, 예상되는 추가 비용을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택 안중역세권 개발 사업 등 지역 호재와 연계된 미래 가치 상승 기대.

* 현재 편의점 운영으로 인한 즉시 수익 창출 가능성 (명도 완료 시).

* 대로변에 인접한 좋은 입지로 가시성 및 접근성 확보.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 법적 안정성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 임차인 현황, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시장 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 명도 난이도, 예상되는 원상복구 비용 등을 반영한 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 현장 조사와 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가에 대한 의견을 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.