나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43068 [1] 경기도 평택시 서정동 52-2 2층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도평택시 서정동 소재 '송탄역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택. 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, "송탄역"까지는 본건 북서측 직선거리 약300m정도 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제2층 1호로서, 외벽 : 연와조 치장쌓기 및 페인팅 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 목재 및 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실겸화장실, 주방겸거실, 발코니 등) : 탐문조사에 의거함.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로, " 다세대주택 건부지"로 이용중임. ※ 남측은 지하1층이 도로와 동고이며, 북측은 지상1층이 도로와 동고임(북측이 지대높음) ※ 본건 포함 1층~3층은 북측도로 이용 출입함.

인접 도로상태등

남측은 소로와, 북측은 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견란 참조(P2)

물건 비고

본건 전체 건물은 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재 되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 평택지원 2025타경43068 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 52-2 2층1호

용도: 다세대주택

건물면적: 87.90㎡ (약 26.60평)

토지면적: 51.70㎡ (약 15.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 91,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 송탄역 남동측 인근에 위치하고 있음.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 송탄역까지 직선거리 약 300m 거리로 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태

남측으로는 소로, 북측으로는 세로와 접해 있으며, 북측이 지대적으로 더 높음. 본건을 포함한 건물 1층부터 3층은 북측 도로를 이용하여 출입함.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황

등기부등본상 최종 소유권 이전은 상속으로 인한 박미진 명의로 확인됨.

* 채권자

국민은행 (국OOO)

* 말소기준권리

국민은행의 근저당권 (접수일자 2022-08-29, 권리금액 24,200,000원). 이 권리보다 선순위의 권리는 모두 말소될 예정임.

* 임차인 현황

* 임차인: 김성희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2005-10-31

대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰자가 보증금 및 차임 부담 여부를 반드시 확인해야 함. (현재 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 특이사항으로 반드시 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 감정평가서 및 현장 확인 필요)

* 총 권리관계 요약

국민은행의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 다른 권리들은 대부분 말소될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인과 미상기 권리(지상권)에 대한 확인이 필수적임.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주변 상권

본건은 송탄역 인근으로, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 교육시설

주변에 교육시설이 소재하고 있음. (구체적 정보는 감정평가서 참조)

* 주변 시세 분석

최근 서정동 일대 다세대주택 거래 사례를 보면, 39.06㎡(1995년식)이 6,300만원, 59.93㎡(1998년식)이 11,000만원에 거래된 사례가 있음. 본건은 87.90㎡로 면적이 더 크나, 건축 연도(1989년 건축 허가, 1991년 사용승인)가 비교적 오래되었고, 감정가는 9,100만원으로 제시되어 있음. 이는 주변 시세 대비 잠재적 가치가 있으나, 물건 고유의 리스크를 반영한 가격으로 판단됨.

1.4. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재

본건 건물 전체가 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음. 이는 향후 건물 이용, 매매, 증축, 개축, 대출 등에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 철거 또는 이행강제금 부과 등의 법적 조치가 내려질 수 있는 중대한 하자로, 반드시 사전에 정확한 위반 내용 및 관련 비용을 파악해야 함.

* 대항력 있는 임차인

김성희 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 비행안전구역(제6구역), 군용비행장 소음대책구역(제3종) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음. 또한, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당함.

* 미상기 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필요함.

1.5. 종합 의견

본 물건은 송탄역 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있으며, 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보임. 그러나 건물 전체가 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있는 중대한 하자에 해당함. 특히 위반건축물 문제는 법적 제약, 추가 비용 발생, 가치 하락 등으로 이어질 수 있어, 해당 물건에 대한 철저한 사전 조사와 리스크 분석이 필수적임.

1.6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송탄역 도보 거리의 편리한 교통 및 생활 환경.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 잠재적 가격 메리트.

* 시세 차익 가능성: 위반건축물 문제를 해결하거나, 임차인 명도 등 리스크를 효과적으로 관리할 경우 시세차익 기대.

1.7. 예상 입찰가

본 건의 경우, 감정가(9,100만원) 대비 '위반건축물'이라는 치명적인 하자가 존재하며, 대항력 있는 임차인 또한 명도 부담으로 작용합니다. 이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 낙찰자는 잠재적인 원상복구 비용, 법적 제재, 명도 비용 등을 추가로 부담해야 할 가능성이 높습니다. 따라서, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 제시된 정보와 리스크를 종합적으로 고려하여, 70,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 77% 수준으로, 위반건축물 관련 비용 및 명도 관련 예상치 못한 변수를 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 재산정해야 합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.