나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50236 [1] 경기도 광주시 능평동 464-2 하이츠블랙 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "오포아이파크 아파트" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위에는 본건 유사 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주거지로의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 소재하고, 노선버스의 운행빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 지하-층 건물 내 제2층 제202호로서, (2013.11.18. 사용승인) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (자세한 구조는 후면 내부구조도 참조바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별 난방설비, 엘리베이터 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, 주거용(다세대주택) 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5~6M 포장도로에 접하며, 지상 주차장 구비됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 내부구조는 집합건축물대장 현황도면을 기준으로 작성하였는바, 실제와 상이할 수 있으니 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50236 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 464-2 하이츠블랙 제102동 제2층 제202호

건물명: 하이츠블랙

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김영미)

1.2. 면적 및 건물정보

감정가: 216,000,000원

토지면적: 60.51㎡ (약 18.31평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.93㎡ (약 16.31평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2013년

총 층수: 4층 중 2층

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

내부 마감: 벽지도배 및 타일 등 마감

창호: 새시 이중창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 주변에는 유사한 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측 인근에 "오포아이파크 아파트"가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재합니다. 노선버스의 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 부정형으로 완경사지를 평탄하게 조성한 상태이며, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 5~6M의 포장도로에 접하고 있으며, 지상 주차장이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존은 이재덕(2013-11-26)이며, 소유권 이전(매매)은 엄순미(2014-04-02) 명의로 되어 있습니다. 등기부채권 총액은 396,782,024원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권개요'에 별도로 명시된 사항이 없어, 등기부상 말소기준권리보다 우선하는 권리는 없는 것으로 보입니다. 또한, 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(2014-04-02, 110,000,000원)입니다. 본 경매는 김영미(2026-02-03)의 강제경매 신청으로 진행되며, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 주거지 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 능평동 지역은 다양한 카페와 식당들이 있는 것으로 알려져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 주택단지 및 상가들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

가까운 거리에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기타 참고사항

* 임대관계는 미상입니다.

* 내부구조는 집합건축물대장 현황도면을 기준으로 작성되었으며, 실제와 상이할 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 확인 필요한 사항

* 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 집합건축물대장 현황도면과 실제 내부 구조의 차이점에 대해 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본건 주소지 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 능평동 지역은 전반적으로 조용하고 주거 환경이 좋은 곳으로 묘사되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2013년에 건축되어 연식이 있으나, 최근 주변 시세에 비해 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 경기도 광주시 능평동 지역의 성장 잠재력.

* 전반적으로 정리된 권리관계로 안전한 투자 가능.

* 주변에 다양한 생활 편의시설 및 교육시설이 근접.

* 본건과 동일 건물인 1층 유닛의 감정가가 204,700,000원으로, 본건 2층 유닛의 감정가 216,000,000원은 층별 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 건축 연도(2013년)의 '포레스빌(103동)' 전용면적 53.84㎡가 2026년 5월 9일 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2019년 건축된 '필하우스' 전용면적 52.3㎡는 2026년 5월 5일 247,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 216,000,000원과 주변 시세 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 유사 연식 건물의 거래가(160,000,000원)와 신축 건물 거래가(247,000,000원) 사이의 편차가 크므로, 현장 시세 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

합리적인 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.