나이스옥션 법원경매 부천 2026타경52 [1] 경기도 김포시 풍무동 936 풍무센트럴푸르지오 201동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포, 오피스텔 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 전철역(풍무역-김포골드선)이 소재하는 등 전반적인 입지여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제11층 제1101호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송통신설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성한 광면적의 사다리형 토지로서 아파트 및 부대복리시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2014-08-27), 제2종일반주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 근린공원(2014-08-27)(저촉), 녹지(2014-08-27)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포신풍초등학교), 상대보호구역(이화유치원), 절대보호구역(김포신풍초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경52 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 936 풍무센트럴푸르지오 201동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 700,000,000원

토지 면적: 52.34㎡ (약 15.84평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.71평) - 이는 통상 아파트의 공급 면적(분양면적)에 해당합니다. 전용 면적은 이보다 작을 수 있습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택, 상가점포, 오피스텔 등이 혼재하고 있는 지역임.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 중 11층 1101호임.

교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 풍무역(김포골드라인)이 소재하여 교통 여건은 양호한 편임.

도로상태

단지 내 도로가 외곽 공공도로와 잘 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 근린공원(저촉), 녹지(저촉), 대로3류/중로1류/중로2류 접합 지역임.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대/절대보호구역(신풍초등학교, 이화유치원), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리

을13 근저당권 (목동신용협동조합, 2021-01-29 접수)이 말소기준권리로서, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리

본 임차인(최 )은 대항력이 있어, 보증금 225,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다. (※ 제공된 '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원'은 해당 금액이 낙찰가 외 추가 비용으로 발생하지 않음을 의미할 수 있으나, 등기부등본 상 '주택임차권'이 '인수'로 표기되어 있으므로, 실제 입찰 전 법원 또는 관련 기관을 통해 인수 금액에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.)

소멸되는 권리

갑2, 갑5 소유권이전, 을13 근저당권, 을15 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-26

* 확정일자: 2018-08-13

* 배당신고일자: 2026-03-11

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 및 거주 상태에 대한 추가 확인이 필요함. 또한, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

등기부채권 총액: 1,059,200,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 풍무동 일대는 주거지, 상업시설, 오피스텔이 혼재된 복합 상권임.

인근에 신풍초등학교, 이화유치원이 있어 교육 관련 시설이 가까이 있음.

대로 및 중로에 접해 있어 차량 통행이 잦으며, 풍무역과 버스 정류장이 가까워 유동인구가 있는 편임.

건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있어 일부 상업 기능을 수행함.

5. 생활정보

주변 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 차량 이동 시 인근 상업지역을 통해 이용 가능함.

교육환경

단지 남측 인근에 신풍초등학교와 이화유치원이 소재하여 자녀 교육에 편리한 환경임.

교통

김포골드라인 풍무역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 최 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 225,000,000원이 인수될 수 있음. 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있음.

토지이용계획상 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 근린공원(저촉), 녹지(저촉) 등의 지정은 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 제약 요인이 될 수 있음.

임대관계 미상 및 내부구조 미확인: 감정평가 과정에서 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조 확인이 이루어지지 않았으며, 임대 관계도 파악되지 않음. 실제 현장 조사 시 내부 상태, 임대차 관계 등에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 토지 거래 시 허가가 필요하며, 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 동안 주의가 요구됨.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지와 인접하여 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았음. 다만, 자연녹지지역, 근린공원, 녹지 등의 지정이 있을 수 있으므로, 장기적인 도시 계획이나 주변 개발 현황을 추가적으로 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 풍무동의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편임.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 감정평가 시 현장 확인이 미흡했던 점, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소임.

따라서, 임차인과의 명도 협상, 물건 내부 상태, 정확한 권리 관계 및 인수 금액 등에 대한 철저한 사전 조사를 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

김포골드라인 풍무역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

신풍초등학교, 이화유치원 등 교육 시설이 인접하여 학군 수요가 있을 수 있음.

건물 자체에 근린생활시설이 포함된 복합 상권 내 위치하여 편의성이 높음.

감정가 대비 시세 비교를 통한 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 700,000,000원임.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 고려하여 총 취득 비용을 산정해야 합니다. (※ 제공된 '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원'은 이와 별도로 해석될 수 있는 정보이므로, 실제 입찰 전 명확한 확인이 필수적임.)

최근 실거래가, 주변 아파트 시세, 본건의 권리 관계(임차인 인수 여부), 명도 난이도, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

일반적으로 유사 물건의 시세, 현재 시장 상황, 낙찰가율 등을 고려하여 결정하나, 본건의 경우 인수되는 임차인 보증금(225,000,000원)을 고려하면, 실질적인 취득 비용은 감정가 또는 그 이상이 될 수 있음.

따라서, 최저 입찰가(감정가) 700,000,000원에서 시작하여, 임차인 명도 비용 및 예상되는 추가 인수 비용을 고려한 보수적인 금액으로 접근하는 것을 추천함. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 필요함.)

*주의: 위 예상 입찰가는 정보에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.