나이스옥션 법원경매 부천 2026타경44 [1] 경기도 김포시 장기동 1869-5 청송마을모아미래도엘가 510동 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "푸른솔초등학교" 남서측으로 약100미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건내 제3층 제304호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만) (특수도로)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(에릭한유치원), 상대보호구역 (운유고등학교), 상대보호구역 운유초등학교), 상대보호구역(장기중학교), 상대보호구역(푸른솔유치원), 상대보호구역(푸른솔초등학교),성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(장기처리분구), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자:외국인등).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경44 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 1869-5 청송마을모아미래도엘가 510동 3층 304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 429,000,000원

* 토지면적: 47.47㎡ (약 14.36평)

* 건물면적: 84.54㎡ (약 25.57평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

3. 입지조건

4. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "푸른솔초등학교" 남서측 약 100미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 우수한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도에 접하고 있습니다.

5. 권리분석

6. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 28일 접수된 신한은행 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권 등 특이사항 없음)

* 등기부채권 총액: 513,800,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

7. 상권분석

8. 상권분석

* 주거 환경: 본건은 김포시 장기동의 대표적인 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 근린생활시설: 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다.

9. 생활정보

10. 생활정보

* 아파트 단지 정보: 아파트명은 청송마을모아미래도엘가이며, 2014년 6월 16일 사용승인되었습니다. 총 10개동, 1060세대로 이루어진 대단지입니다.

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 1437대의 주차가 가능합니다.

* 교육시설: 본건 남서측 약 100미터 거리에 푸른솔초등학교가 위치하며, 에릭한유치원, 푸른솔유치원, 운유초등학교, 장기중학교, 운유고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 아파트 면적: 본건의 전용면적은 84.54㎡ (약 25.57평)입니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 층수 및 호수 정보 불일치: 제공된 물건 정보 상 3층 304호이나, 건축물대장(JSON) 분석 결과 동일 동(510동)의 1304호는 13층으로 기재되어 있어, 실제 현장 확인 및 공부 확인을 통한 정확한 층수 및 호수 파악이 필수적입니다. 이는 향후 권리관계 및 매각 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인등) 등 다수의 도시관리계획이 수립되어 있어 향후 개발 및 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본건은 김포시 장기동의 아파트로, "푸른솔초등학교"와 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 429,000,000원이며, 최근 실거래가는 390,000,000원 ~ 415,000,000원 수준입니다. 권리분석상 인수될 부담은 없으나, 임차인 현황 미상으로 인한 잠재적 리스크와 더불어, 건축물대장 상 층수 및 호수 정보 불일치(3층 304호 vs 13층 1304호)는 반드시 현장 확인 및 공부 확인을 통해 명확히 해야 할 사항입니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 김포신도시 내 핵심 주거 지역으로 꾸준한 실수요 기대.

* 우수한 학군: 초등학교가 매우 근접해 있어 가족 단위 실수요자에게 매력적.

* 잠재적 가치 상승: 임차인 관련 불확실성 해소 및 층수/호수 정보 불일치 문제 해결 시 시세 상승 기대 가능.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세를 반영한 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다. 390,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (주의: 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.) 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.