나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4676 [1] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 2층247호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "운양중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업시설, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물내 제2층 제247호, 제7층 제753호로서, 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬, 강화유리 마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도입니다. 기호(2) : 집합건축물대장상 공장(지원시설-기숙사) 용도입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 4차선의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종 지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설 법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시 택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허 가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토 지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경4676 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 2층 247호

용도: 지식산업센터

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유동화물건, 대항력있는 임차인 소재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, "운양중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 상업시설, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 북서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 4차선의 도로에 각각 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다. 김포도시철도 장기역을 도보로 이용 가능하며, 제2외곽순환도로, 김포고속화도로 등 광역교통망 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물이 속한 테라비즈타워는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며, 본 물건은 2층 247호입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 강화유리 마감으로 되어 있습니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 제1종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 1월 22일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임의경매는 2026년 2월 6일 신한은행에 의해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 윤성원

보증금: 10,000,000원

차임: 880,000원

전입(사업)일자: 2021-09-13

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인 2: 주식회사호아, 윤상진

보증금: 5,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2018-09-03

대항력: 있음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

본 임차인은 대항력이 있어, 보증금 5,000,000원 전액이 인수될 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 실제 배당 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용은 비어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 김포시 장기동 일대는 아파트 단지, 상업시설, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다. 특히 김포한강신도시 개발과 함께 상권이 형성되었으며, 라베니체수로와 같은 수변 상업 공간도 조성되어 있습니다.

4.2. 상권 활성화 노력

김포시는 골목상권 활성화를 위해 장기동 일대에 '골목형상점가'를 지정하는 등 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 이는 지역 상권에 활력을 불어넣고 소상공인의 경쟁력을 강화하려는 시도로 볼 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 김포 장기동 일대에서 심각한 수준의 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 쓰레기 자동집하시설 운영으로 인한 악취 민원이 있었으나, 현재는 해결된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본 물건 인근에는 운양중학교가 소재하며, 주위로 아파트 단지와 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 편리하여 통근 및 생활 동선이 좋습니다.

5.2. 건물 부대시설

테라비즈타워는 총 7층 규모이며, 본 물건은 2층에 위치합니다. 건물 내에는 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 주식회사호아, 윤상진은 대항력이 있어 보증금 5,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 잔금 납부 시 인수되는 보증금액을 반드시 확인해야 하며, 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다. 관련 내용을 충분히 숙지하고 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동의 테라비즈타워 내 지식산업센터로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 복합 상권 지역에 위치하고 있습니다. 김포한강신도시의 발전과 함께 상권이 활성화되고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 위험이 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 분석 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 지식산업센터로서의 잠재력.

* 우수한 광역 교통망 접근성 및 편리한 생활 인프라.

* 다양한 업종 입주가 가능한 유연한 용도 (지식산업센터, 근린생활시설).

* 최근 '메가시티' 논의 등 지역 개발 기대감 상승.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 271,000,000원입니다. 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원이 인수될 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 실제 인수액은 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 이러한 인수 위험과 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 216,800,000원 ~ 243,900,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 어디까지나 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.