나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30310 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-3 원하우스 1동 주건축물 제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재“창영초등학교”북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 동류형의 다세대주택 및 연립주택, 중.소규모의 아파트 등이 주를 이루고 있으며, 인근에 각종 근린생활시설 및 생활편의시설, 각급 학교 등이 소재하는 등 전반적인 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감. 창 호 : 하이샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급,배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 도시가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 건물 내부 현황도를 첨부하지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30310 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-3 원하우스 1동 주건축물 제1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 29.52㎡ (약 8.93평)

건물면적: 43.66㎡ (약 13.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재“창영초등학교” 북동측 인근에 위치합니다.

본건 일대는 유사한 형태의 다세대주택, 연립주택, 중소규모 아파트 등이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설, 편의시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물이며, 외벽은 치장벽돌, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

급,배수, 위생, 전기, 난방, 도시가스 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 가장형으로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 진입로는 외곽 공도와 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 정보

건축물대장상 건물명은 '원 하우스 1동'이며, 2017년 4월 신축허가를 받아 2017년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 총 연면적은 658.7㎡, 대지면적은 374.7㎡입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부천시(기획경제 실 징수과)의 압류 등기 (2024년 03월 28일 접수, 갑6) 입니다.

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역

- 주택임차권 (을3): 심상훈, 보증금 258,000,000원, 전입 2021.09.16, 확정 2021.08.11. (2023년 09월 20일 접수, 말소 예정)

- 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사, 289,954,785원 (2026년 02월 05일 접수, 본 경매 사건의 채권자로 말소 대상)

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(심상훈)

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-16

확정일자: 2021-08-11

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항 존재. (등기부상 주택임차권은 말소 예정이나, HUG 관련 세부 조건 확인 필수)

- 임차인: 정원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-21

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 및 등기부상 말소 예정 권리 내역에 따른 것으로 판단되나, HUG 관련 사항은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 환경은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

제공된 주변 매매 및 임대 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 청산빌라 (1994년식, 36.36㎡, 4층): 2025년 12월, 100,000,000원 (약 275만원/㎡)

* 삼성마이빌(160-7) (2003년식, 49.54㎡, 4층): 2025년 12월, 142,000,000원 (약 286만원/㎡)

본건은 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 전용면적 43.66㎡입니다. 유사 면적 및 최신 연식을 고려할 때, ㎡당 약 280만원 ~ 300만원의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 이를 환산하면 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

"창영초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

각종 근린생활시설 및 생활편의시설이 소재하여 일상생활에 편리합니다.

* 교통

단지 주변으로 버스정류장이 있고 차량 접근이 용이하여 교통이 편리합니다.

* 주차

공동주택 주차 기준으로 내부 주차 4대, 외부 주차 8대로 총 12대의 주차가 가능합니다. (건물 내 총 12세대 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 권리관계: 특이사항에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등이 명시되어 있으며, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 등기부상 임차권은 말소 예정이나, HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건이나 채무 관련 세부 사항을 반드시 확인하여 잠재적 인수 부담이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 부동산 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

* 미상 정보: 감정평가서 상 '기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 건물 내부 현황도을 첨부하지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상'이라고 기재되어 있어, 내부 상태 및 상세 임대 내역 확인에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의시설 접근성을 갖춘 물건입니다.

그러나 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등 복잡한 권리관계와 토지거래허가구역이라는 점이 주요 리스크로 작용합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저히 분석한 후, 신중하게 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 상품성이 우수합니다.

* 편리한 생활 환경: 초등학교, 각종 편의시설, 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 권리관계 명확화 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 보증금 258,000,000원이 존재하는 바, 이는 낙찰자가 직접 인수하는 채무는 아닐 것으로 예상되나 HUG와의 인수 조건 변경 사항에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

상기 리스크 요인 및 권리관계 분석을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.