나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30331 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비마을 삼거리' 서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 김포한강신도시 내 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인(양촌역)이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 중 1층 111호,112호로서, (사용승인일: 2020.02.10) 외벽: 샷시마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등.

이용상태

기호1 및 기호2는 벽체없이 일체로 상가(상호:아비양또)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 냉방설비, 화재탐지 및 화재발신설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건 기호1과 기호2는 기준시점 현재 건물번호표시가 없고 벽체구분 없이 일체로 이용중(상호:아비양또)으로, 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정이 가능하며, 경계벽 복원이 가능하다고 판단되어 각각평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30331 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 1층111호

건물명: 스위트엠아크라시티2차 B동 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 1,387,000,000원

토지면적: 28.74㎡ (약 8.7평)

건물면적: 97.01㎡ (약 29.34평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOO

건축 연도: 2020년 2월 10일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층 중 1층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비마을 삼거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있는 김포한강신도시 내에 자리하고 있습니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

서측으로 중로(폭 12m~15m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개요

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중앙농업협동조합입니다.

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(960,000,000원)입니다.

* 기타 권리 사항

말소기준권리보다 선순위의 권리 없이, 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑4: 신탁말소, 갑5: 소유권이전, 갑6: 압류, 갑7: 가압류, 갑8: 압류, 갑9: 임의경매 모두 말소 예정)

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 984,054,522원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

김포한강신도시 내 업무, 상업, 주거 복합 지역에 위치하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. '나비마을 삼거리' 인근 대로변에 있어 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 건물 정보

본건은 2020년 2월 10일 사용승인된 스위트엠아크라시티2차 B동 1층 111호로, 철근콘크리트구조입니다.

건물 111호와 112호는 벽체 구분 없이 일체로 '아비양또'라는 상호로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통

인근 버스정류장 및 김포골드라인 양촌역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설

주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 여부

현장 주변 및 지도상으로 확인한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 현재 파악되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 광범위한 규제가 적용되는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일체 이용 중인 건물 현황

본건(111호)과 인접한 112호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점은, 추후 경계벽 복원 등에 따른 추가 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

* 임차인 현황 미상

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 점유자 확인 및 명도 협의에 신중을 기해야 합니다.

* 토지거래 허가구역

본 물건지는 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 매수자에게 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 주요 상업지구에 위치한 근린상가로서, 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다. 뛰어난 교통 여건과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계는 명확하여 인수 부담이 없으나, 건물 일부가 일체로 이용 중인 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 이를 해소해야 합니다. 신중한 접근과 면밀한 권리 분석이 동반된다면 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 핵심 상권에 위치하여 높은 미래 가치 보유.

* 김포골드라인 양촌역 역세권으로 대중교통 이용 편리 및 유동인구 확보 용이.

* 2020년 준공된 신축급 건물로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 부담 적음.

* 토지와 건물을 일괄매각받아 향후 활용 계획 수립에 유리.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,387,000,000원입니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 감정가 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 주변 개발 계획, 경쟁 물건 현황 등에 대한 심층적인 추가 시장 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.