나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30302 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 4층410호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 부천역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물내 제4층 제410호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, '교육연구시설(학원) 아파트(도시형생활주택-원룸형)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30302 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 4층 410호

용도: 도시형생활주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.16㎡ (약 7.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박* (임차인과 동일인)

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인 존재

주의사항: 대항력있는임차인 권리관계 확인 필수

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 부천역 및 다수의 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬라브 지붕의 10층 건물 중 4층 410호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 새시입니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 난방 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태 및 지적 관련

2필지의 일단의 부정형 토지 위에 건축되었으며, 교육연구시설(학원), 아파트(도시형생활주택-원룸형), 제2종근린생활시설 등으로 복합 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이

건축물대장상 내용과 실제 현황 간 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

말소기준권리는 인천지방법원 2021카단11715 (장순식, 가압류, 2021.11.29.)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 경매개시결정(채권자: 박원) 및 그 이후의 모든 권리(가압류, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 박원

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-05-11

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 본 경매개시결정의 채권자이기도 합니다.

인수되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(박원, 120,000,000원)의 말소 여부가 '인수'로 표기되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 이는 '임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함'이라는 단서 조항이 붙어있습니다. 현재 채권자 겸 임차인인 박원의 배당 순위 및 예상 배당금을 고려할 때, 보증금 전액을 배당받을 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 만약 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 임차인의 보증금 중 미회수된 금액은 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다.

총채권액

등기부상 확인된 총채권액은 255,798,012원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 모두 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택'과는 건물 형태 및 건축 연도에서 차이가 있습니다.

* 서진베스트빌 (2002년 건축, 31.01㎡): 2026년 3월 7일, 83,000,000원 (약 267만원/㎡)

* 현대빌리지7차 (2000년 건축, 71.1㎡): 2026년 3월 6일, 180,000,000원 (약 253만원/㎡)

* 삼성퍼스터빌 (2001년 건축, 71.28㎡): 2026년 4월 21일, 235,000,000원 (약 330만원/㎡)

본건의 감정가는 26.16㎡에 대해 162,000,000원으로, 이는 약 619만원/㎡에 해당합니다. 제공된 주변 '다세대' 주택 시세와 비교 시, 본건의 감정가가 상당히 높게 책정되었음을 알 수 있습니다. 이는 '대준블루온'이라는 특정 건물 브랜드 가치, 비교적 신축(2014년 사용승인)이라는 점, 그리고 도시형생활주택이라는 용도 특성이 반영된 것으로 보입니다.

혐오시설 조사

내부적으로 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4번지 일대에 대한 혐오시설(유흥업소, 고물상, 대규모 공장 등) 유무를 조사한 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (이 정보는 추가적인 외부 지도 검색 및 현장 조사를 통해 더욱 정확하게 확인할 필요가 있습니다.)

1.4. 생활정보

주변 편의시설

지하철 1호선 부천역이 인접하여 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

교육환경

주변에 교육연구시설(학원)이 소재하는 것으로 나타나 있으나, 초중고등학교와의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

주거환경

도시형생활주택으로 현재 이용 중이며, 1인 가구나 소형 가족에게 적합한 주거 형태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

가장 중요한 리스크는 보증금 1억 2천만원을 가진 대항력 있는 임차인 박원의 보증금 문제입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있더라도, 물건명세서상 '배당받지 못한 경우 인수' 조항이 명시되어 있어, 임차인이 배당에서 전액을 회수하지 못하면 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 사실상 낙찰가에 임차인 보증금 일부 또는 전부를 추가로 지불해야 함을 의미할 수 있습니다.

토지거래허가구역

현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 허가 없이는 거래가 제한될 수 있습니다. (본 경매 절차 진행 시점 및 허가구역 지정 해제 여부 확인 필요)

작은 면적

전용면적이 26.16㎡로 비교적 협소하여, 주거 목적이나 투자 목적 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

주변 시세와의 차이

감정가가 주변 유사 부동산의 매매 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 권리관계 및 인수 가능 보증금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권이라는 입지적 장점과 도시형생활주택으로서의 활용성을 갖춘 물건입니다. 그러나 가장 큰 난관은 대항력 있는 임차인 박원의 보증금 문제입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서의 단서 조항을 간과해서는 안 됩니다. 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 최악의 경우 보증금 인수를 염두에 둔 자금 계획 수립이 필수적입니다. 토지거래허가구역이라는 점도 향후 거래 시 고려해야 할 부분입니다. 현재 감정가는 주변 시세 대비 높은 편이므로, 시세보다는 권리분석 결과를 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

부천역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

소형 주택으로서의 가치

26. 16㎡의 전용면적은 1인 가구나 단기 임대 수익형 부동산 투자에 적합할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성 (권리관계 해소 시)

만약 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 법적으로 명확히 해결되어 인수 부담이 없다면, 감정가 또는 그 이하의 금액으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (이는 매우 신중한 판단이 요구됩니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중한 접근이 필요합니다. 감정가(162,000,000원)는 주변 유사 부동산의 실거래가 대비 높은 수준을 보이고 있습니다. 또한, 120,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부가 불확실한 상태입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이라는 점을 감안하여, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성을 우선적으로 고려한다면, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 수 있습니다.

감정가의 70% ~ 85% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 제안합니다.

* 하한가 (감정가 70%): 약 113,400,000원

* 상한가 (감정가 85%): 약 137,700,000원

단, 임차인 보증금 인수 리스크가 현실화될 경우, 실제 취득가는 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 되므로, 입찰 시에는 반드시 인수되는 보증금액을 명확히 파악하고, 실제 자금 동원 계획에 맞춰 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인의 배당 예정액 및 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여, 충분한 안전 마진을 확보할 수 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.