나이스옥션 법원경매 부천 2026타경40 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 577-3 약수빌라 4동 3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2026.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '서울과학수사연구소' 남서측 인근에 위치한 약수 빌라 제4동 제3층 제2호로서, 부근은 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

라멘조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 2호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 1991.11.04) 외 벽 : 모르타르위페인팅 창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>), 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26 .~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관 계는 미상임.

물건 비고

-부동산 호수 표시는 3층 2호이나 현황은 302호로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경40 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 577-3 약수빌라 4동 3층2호 (현황 302호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 2,900만원

* 건물면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

* 토지면적: 34.80㎡ (약 10.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축년도: 1991년 11월 4일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '서울과학수사연구소' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 필지 북측으로 세로와 접하여 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 지역은 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되고 있으며, 말소기준권리는 2026년 2월 2일 접수된 김 욱 씨의 강제경매개시결정 (등기부 갑15)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 5번, 2022년 6월 9일 접수된 김 욱 씨의 주택임차권(보증금 1억 3,000만원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 물건명세서에 따라 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 김 욱 씨의 1억 3,000만원 보증금은 인수 대상이므로, 이 부분에 대한 면밀한 재확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 기타 등기 사항: 소유권 이전, 압류 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

* 최근 2026년 7월 실거래 사례들을 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택들은 면적에 따라 7,000만원에서 8,900만원, 더 신축 및 넓은 면적의 경우 1억 5,500만원에 거래되었습니다. (참고: 본 물건의 부동산 호수 표시는 3층 2호이나 현황은 302호로 표시되어 있음)

1.4. 생활정보

* 주변 환경: '서울과학수사연구소' 인근에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 편의: 주변에 임야 등 녹지 공간이 일부 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 김 욱 씨의 1억 3,000만원 보증금은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 매입 비용을 상당히 높입니다.

* 건축물 노후화: 1991년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 일정 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다. (지정기간: ~2026.8.25.)

* 임대관계 불확실성: 감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 정확한 임대 관계 파악이 어려웠으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 고강동에 위치한 다세대주택으로, 1991년에 건축되어 건물 노후화가 진행된 상태입니다.

* 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 임차인인 김 욱 씨의 1억 3,000만원 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 최근 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본 건의 면적(약 12.63평)과 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 채권이 모두 정리된 상태에서의 해당 물건의 실질 시장 가치는 대략 8,000만원에서 1억 1,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 1억 3,000만원의 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 총 매입 비용이 물건 자체의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 현재 시세 기준으로는 인수되는 보증금으로 인해 잠재적 손실이 예상되는 투자 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 시세 대비 낮은 감정가 (단, 인수 보증금 고려 시 이점 상쇄)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* (본 건의 인수 부담이 크므로, 추가적인 투자 포인트 발굴이 어려움)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 하는 김 욱 씨의 보증금 1억 3,000만원을 반드시 고려해야 합니다.

* 앞서 분석된 물건의 실질적 시장 가치(채권 정리 시 약 8,000만원 ~ 1억 1,000만원)와 인수 보증금 1억 3,000만원을 합산하면, 총 매입 비용은 최소 2억 1,000만원 이상이 됩니다. 이는 최근 실거래가(최고 1억 5,500만원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 따라서, 본 물건은 현재 시세 및 인수되는 채권을 고려할 때 수익을 기대하기 어려운 투자로 판단됩니다.

* 만약 입찰을 고려하신다면, 총 매입 비용(입찰가 + 1억 3,000만원)이 물건의 실질적 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정해야 하지만, 이는 입찰가가 마이너스가 되는 비현실적인 결과를 초래합니다.

* 그럼에도 불구하고, 경매 물건으로서 최소한의 입찰 행위를 고려할 경우, 감정가의 40% 수준인 약 5,160만원을 초기 입찰가로 제안합니다.

* 최소 입찰가: 5,160만원 (감정가 1억 2,900만원의 40%)

* 이 경우 예상 총 매입 비용: 5,160만원 (입찰가) + 1억 3,000만원 (인수 보증금) = 1억 8,160만원.

* 상기 총 매입 비용은 최근 실거래가 범위(최고 1억 5,500만원)를 초과하므로, 본 물건은 투자를 통해 수익을 창출하기 어려운 상황입니다. 입찰 시 심각한 손실이 예상되오니, 철저한 권리 분석 및 추가 정보 확인 후 매우 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.