나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501141 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재하는 "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 중 제7층 제703호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26 ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

물건 비고

건물에 비호리치빌이라고 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501141 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지 면적: 14.49㎡ (약 4.39평)

토지 지분: 14.4939㎡ (약 4.39평)

건물 면적: 58.94㎡ (약 17.83평)

건물 지분: 58.9421㎡ (약 17.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.3. 감정평가 요약

평가 요약: 구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위 환경: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로서 주위환경은 보통임.

- 교통 상황: 차량 출입 가능하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 여건은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제7층 제703호. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감. 창호는 하이샷시.

- 이용 상태: 오피스텔로 이용 중.

- 설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 차량용 기계식 승강기, 난방 설비 등 갖춤.

- 토지 형상 및 이용 상태: 가장형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중.

- 인접 도로 상태: 남동측 및 서측으로 포장도로와 접함.

- 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신흥여중), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21).

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 현장 방문 시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형 조사 및 유사 물건 기준 내부 상태 추정. 경매 참여 시 유의 필요.

1.4. 건축물 요약

- 건물명: (정보 없음)

- 주용도: 업무시설, 공동주택 (오피스텔)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 1층, 지상 8층

- 해당 호수: 7층 703호

- 건축일자: 사용승인일 2017.06.19 (준공일 2016.07.15)

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 업무 시설, 학교, 근린생활 시설 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지 남동측과 서측으로 포장된 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역(2025년 12월 8일까지), 방화지구, 가축사육제한구역, 신흥여중 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역(2025년 8월 21일까지, 지정기간 2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 권리 분석 개요

총 등기부채권액은 2,253,000,000원으로 매우 높은 편입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 2022.09.13 접수)이며, 강제경매 개시 결정(갑8, 2026.02.10 접수, 채권자 HUG)으로 인해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조병현)

* 보증금: 182,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 경매 절차상 매수인에게 인수되지 않는 금액입니다.

3.3. 등기부 요약 (말소기준 권리 및 인수 권리)

집합건물 등기부상 주택임차권(을3) 및 주택도시보증공사의 가압류(갑5) 등 대부분의 권리가 말소 예정입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 2022.09.13 접수)이며, 이에 따라 후순위 권리인 주택임차권(을3) 또한 말소됩니다. 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

4. 상권분석

5.

주변 지역은 대규모 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있으며, 업무 시설, 학교, 근린생활 시설 등이 공존하는 복합 상권입니다. 이는 오피스텔의 주거 및 업무 수요를 충족시킬 수 있는 환경을 조성합니다.

5. 생활정보

6.

* 주거 및 업무 환경: 주변에 아파트 단지와 업무 시설이 혼재하여 직주근접이 가능한 환경입니다.

* 교육 환경: 신흥여자중학교가 인근에 위치하여 교육적인 이점이 있습니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 임장 불가

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 하자나 수리 필요성을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 외관 주의사항

건물 외벽에 "비호리치빌"이라는 표기가 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 건물 관리나 명칭 사용에 있어 혼동을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 거래 제한

해당 토지는 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있으며(2025.08.26 ~ 2026.08.25), 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 오피스텔로, 비교적 양호한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. HUG가 채권자인 점과 말소기준권리 확인 결과, 경매 후 권리 관계는 매우 깨끗할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮은 경향을 보이며, 내부 미확인으로 인한 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

9.

* 입지: 신흥여자중학교 인근의 주거 및 업무 복합 지역에 위치합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 확인 결과, 매각 후 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

* HUG 관련: HUG 인수 조건 변경 및 채권자인 점은 향후 절차 진행에 안정성을 더할 수 있습니다.

* 잠재력: 주변 개발 및 지역 가치 상승에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

최근 실거래가(2025년 5월 123백만원, 2025년 12월 151.94백만원, 2026년 5월 143백만원)와 감정가(164백만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 물건의 특성을 감안한 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 내부 상태 미확인 및 토지 거래 제한 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.