나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501196 [1] 인천광역시 남동구 간석동 OOOOO OOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하고, "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 9층 901호이며, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"도시형생활주택(원룸형아파트)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며, "근생, 도시형생활주택(원룸형아파트)" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.3.12.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(원룸형아파트)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501196 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 9층 901호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 71,000,000원

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, "간석오거리역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 06월 29일자 계양세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (김동현)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 04일

확정일자: 2022년 02월 11일

대항력: 없음

등기부등본상 주택임차권(을1)은 100,000,000원으로 기재되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (말소동의 확약서 제출됨)

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리 사항

등기부상 다수의 소유권 이전, 압류, 강제경매 개시결정 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 간석동은 간석오거리역을 중심으로 주거용 건물과 상가, 오피스텔 등이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 9층 901호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

내부에는 위생설비, 급/배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다. 설비의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

5.2. 주변 편의시설

본 물건지 주변으로 간석오거리역을 중심으로 한 상업 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 '도시형생활주택(원룸형아파트)'으로 이용 중입니다.

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으며, 이에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

건물 내부의 현황이 등기부상 도면 표시 등과 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

6.3. 기타

건물 및 설비의 정상 작동 여부, 내부 상태 등은 반드시 현장에서 직접 확인해야 합니다.

토지이용계획상의 각종 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)은 관련 부서에 문의하여 상세 내용을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 간석오거리역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 71,000,000원으로, 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경 사항과 임대차 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자에 적합한 전용면적 16.01㎡입니다.

* 합리적 감정가: 주변 시세 및 소형 면적 특성을 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 71,000,000원이나, 전용면적 16.01㎡(약 4.84평)에 대한 평당 감정가는 약 1,466만원으로, 주변 유사 물건(다세대 주택 등)의 최근 매매 사례(평당 약 520만원 ~ 880만원)와 비교했을 때 높은 수준입니다.

따라서, 현재 감정가보다는 상당 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. HUG 보증 관련 사항(인수 보증금 0원)은 긍정적이나, 면적 대비 감정가의 고평가 요소를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적으로 1차 입찰 시 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.