나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501224 [1] 인천광역시 남동구 장수동 782-4 유엔빌리지6차 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천광역시 청소년수련관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의 :남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 남동구 장수동 782-4 유엔빌리지6차 3층302호

1.2. 물건 내역

용도: 다세대주택

건축물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

구조: 철근콘크리트구조, 외벽 치장벽돌붙임 마감, 샷시 창호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 166,000,000원

토지면적: 30.25㎡ (약 9.15평)

토지 지분: 30.25㎡ (약 9.15평)

건물면적: 52.38㎡ (약 15.84평)

건물 지분: 52.38㎡ (약 15.84평)

1.4. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501224 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천광역시 청소년수련관' 남측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용 편의도는 보통시됨.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 약 15m의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.02.11)

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차로 인하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (을구 7번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상됨)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 방

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-03-17

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. (보증금, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 점유 관계 확인 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

보증금: 165,000,000원

전입일자: 2021-03-23, 확정일자: 2021-03-05

배당신고일자: 2023-08-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건으로 인한 권리. 말소 동의로 인해 소멸될 것으로 판단됨.

3.4. 등기부등본 요약

주요 권리사항:

- 소유권 이전: 박창선(2012.07.02), 노준호(2015.12.18), 육제호(2021.04.12)

- 주택임차권: 윤희라(2023.08.25 접수, 2021.03.23 전입, 2021.03.05 확정, 165,000,000원, 말소 예정)

- 가압류: 서민금융진흥원(2021.12.10, 8,212,691원, 말소)

- 가압류: 주택도시보증공사(2023.10.26, 250,000,000원, 말소 기준 권리)

- 압류: 수원시(2024.12.11, 말소), 부천시(2025.09.25, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사(2026.02.11, 165,000,000원, 말소 기준 권리)

등기부 채권 총액: 423,212,691원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

인근 유사 다세대주택 최근 매매 사례 (2026년 3월 기준):

* '휴그린' (779-17, 2017년식, 71.18㎡, 3층): 24,000만원

* '락하우스A동' (777-1, 2011년식, 73.23㎡, 5층): 28,000만원

* '도담빌리지' (788-14, 2018년식, 55.093㎡, 3층): 16,128만원

4.2. 본건 가치 평가

본건은 2011년 건축된 52.38㎡(약 15.84평) 면적의 다세대주택으로, 감정가는 166,000,000원임.

최근 거래된 '도담빌리지' (55.093㎡, 3층)가 16,128만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 감정가는 시세 대비 낮은 수준으로 판단됨.

'휴그린' (71.18㎡, 3층)이 24,000만원에 거래된 점을 감안하여 면적을 환산 시, 본건 가치는 약 17,600만원 이상으로 예상 가능함. '락하우스A동' (73.23㎡, 5층) 거래가격을 환산하면 약 20,000만원 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원이 어우러진 주거 밀집 지역임.

인천광역시 청소년수련관이 인근에 위치하여 여가활동 접근성이 양호함.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

주요 도로 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 용이한 편의도를 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점에서 복잡한 금융 관계가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요함. HUG의 인수 조건에 따른 추가 부담이나 권리 관계의 복잡성이 있는지 면밀히 검토해야 함.

6.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인(방 )이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

6.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있으나, 허가 기간 만료 시점이 임박하여 경매 진행 시점에는 해당되지 않을 가능성이 높음. 외국인 투자자는 해당 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다.

감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 인수 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 내포하므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가

* 권리관계 명확, 소멸주의 적용

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 적음

* 주거 밀집 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 주변 실거래가 및 감정가격을 종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원에서 190,000,000원 사이로 산정됩니다.

보수적으로 접근 시 감정가 대비 105% 수준인 약 174,300,000원부터, 적극적으로는 시세 반영하여 110% ~ 115% 수준인 약 182,600,000원 ~ 195,500,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.