나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501157 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단 독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1991.06.18) 외벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평탄한 자루형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 (1, 2) 공히 제2종일반주거지역(2025-11-17), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건 토지 '2. 갈산동 66-15'의 지목은 등기사항전부증명서 상 '대', 토지대장 및 토지이용 계획확인서 상 '전'으로 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 본건은 건축물 현황도 부재 및 점유자의 폐문·부재로 내부조사가 불가하여 호실 표기를 기준한 외부관찰 및 탐문조사 등에 의하여 평가하였으며, 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 유의 및 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 본건 토지 '2. 갈산동 66-15'의 지목은 등기사항전부증명서상 '대', 토지대장 및 토지이용계획확인서상 '전'으로 서로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501157 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 66-4 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.50㎡ (약 8.62평)

건물면적: 36.30㎡ (약 11.00평)

건물지분: 36.30㎡ (약 11.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (본건 관련 주택도시보증공사)

건축물 정보

사용승인일: 1991년 6월 18일

구조: 연와조 스라브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 3층 중 제1층

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 29일 접수된 계양세무서장의 압류입니다.

권리 요약

* 소유권 이전 (갑구): 임기옥, 백승한, 박일성 외 다수.

* 주택임차권 (을구 7순위): 정도형 (주택도시보증공사), 임차금액 100,000,000원. 전입일자 2021년 9월 1일, 확정일자 2021년 7월 16일, 배당신고일자 2023년 10월 19일. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정)

* 압류 (갑구): 계양세무서장, 부천세무서장. (모두 말소)

* 가압류 (갑구): 주택도시보증공사, 채권금액 225,000,000원. (말소)

* 강제경매 (갑구 9순위): 주택도시보증공사, 채권금액 100,000,000원. 사건번호 2026타경501157. (말소)

인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 정도형 (주택도시보증공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-01

* 확정일자: 2021-07-16

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정)

특이사항

본 건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 직접 임차인으로도 관련되어 있으며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소동의 확약서 제출을 통해 권리 관계가 명확하게 정리되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 갈산동 지역은 주위로 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역입니다.

또한, 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하며, 지역 주민들의 편의를 제공하고 있습니다.

개별적인 상권의 확장성이나 경쟁력에 대한 상세 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

교육

본건은 '부평북초등학교' 남측 인근에 위치하고 있어, 초등 교육 시설 이용이 편리한 환경입니다.

편의시설

주변에 분포한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 식료품, 생필품 구매 및 기타 편의 서비스를 이용하는 데 무리가 없습니다.

주거환경

본건은 다세대주택으로, 주변의 다양한 주거 형태와 더불어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지목 불일치

본건 토지 중 '갈산동 66-15' 지번에 대해 등기사항전부증명서상 지목은 '대'이나, 토지대장 및 토지이용계획확인서상 지목은 '전'으로 상이합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 지목 확인 및 관련 조치가 필요합니다.

건축물 노후화

건물 사용승인일이 1991년으로 약 35년이 경과하였으며, 이는 건물의 노후화 및 유지보수 필요성을 제기합니다. 향후 리모델링 또는 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

내부 조사 불가

점유자의 폐문 및 부재로 인해 본건 내부 조사가 불가능하였습니다. 평가 시점에서는 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반하였으므로, 실제 내부 상태, 관리 현황, 하자 여부 등은 입찰 전 반드시 직접 확인하셔야 합니다.

토지이용계획상 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다. 이에 따라 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 관련 권리 관계 정리에 적극적인 역할을 수행한 것으로 파악됩니다.

특히, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차권 등의 주요 권리가 매각으로 소멸되어, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자자가 권리적 부담 없이 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 토지의 지목 불일치, 건물의 노후화, 내부 조사 불가 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 검토와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확

주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 모든 권리가 소멸될 예정이어서, 낙찰 시 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

합리적인 감정가

최근 인근 지역의 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가 99,000,000원은 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

안정적인 입지

인천 부평구 갈산동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석

* 인천 부평구 갈산동 120-13번지 (신다우빌리지, 53.06㎡): 2026년 7월 17,350만원 (약 327만원/㎡)

* 인천 부평구 갈산동 118-9번지 (우덕빌라, 50.48㎡): 2026년 7월 20,500만원 (약 406만원/㎡)

* 인천 부평구 갈산동 182-5번지 (세종빌리지, 38.66㎡): 2026년 7월 7,300만원 (약 189만원/㎡)

대상 물건 면적

건물면적 36.30㎡ (약 11.00평)

시장가치 평가

위 분석된 실거래가 중, 면적이 유사하고 가격이 높은 우덕빌라(50.48㎡, 20,500만원) 및 신다우빌리지(53.06㎡, 17,350만원)의 평당가(327만원/㎡ ~ 406만원/㎡)를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시장가는 약 118,700,000원 ~ 147,400,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비

감정가 99,000,000원 대비 최근 실거래가는 현저히 높은 수준입니다.

예상 입찰가

권리 인수 부담이 없고, 최근 시장가가 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 최근 실거래가 평균(약 133,000,000원) 및 본건의 잠재적 리스크(건물 노후, 지목 불일치, 내부 확인 불가)를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.