나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501189 [1] 인천광역시 서구 당하동 1086-9 가온빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 인천광역시 서구 당하동에 소재하는 "인천백석초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내의 제2층 제203호로서 외벽 : 스톤코트 등 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경501189 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 당하동 1086-9 가온빌 2층203호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

125,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 34.66㎡ (약 10.49평)

토지지분: 34.6636㎡ (약 10.49평)

건물면적: 39.69㎡ (약 12.00평)

건물지분: 39.69㎡ (약 12.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.9. 특이사항

토지거래허가구역 (2026.08.25 만료 예정)

HUG 인수조건 변경

임대관계 미상

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 "인천백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

1.2. 2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

1.2. 3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호임.

외벽: 스톤코트 등 마감

창호: 샷시 창호 등

1.2. 4. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

1.2. 5. 인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 6. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

지구단위계획구역 (당하지구)

소로2류 (폭 8m~10m)

가축사육제한구역

상대보호구역 (서부교육지원청)

성장관리권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2026.08.25 만료)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 인수되는 권리

없음 (권리분석상 인수 보증금 합계 0원)

1.3. 2. 말소기준권리

한국자산관리공사 가압류 (2022-05-18)

1.3. 3. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (2011-05-17): 하남호

* 소유권이전 (2011-05-31): 명근식 외 1명

* 소유권이전 (2011-09-21): 명근식

* 주택임차권 (2023-10-30): 우 (보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-16)

* 비고: 본 임차권은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 소유권이전 (2021-09-23): 이희찬

* 가압류 (2022-05-18): 한국자산관리공사 (말소기준권리)

* 가압류 (2023-09-12): 주택도시보증공사

* 강제경매개시결정 (2026-02-11): 주택도시보증공사 (본 경매 사건)

1.3. 4. 등기부채권 총액

368,320,734원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 13,300만원 ~ 17,900만원 수준임.

* 2026년 7월 6일: 인천 서구 당하동 1043-1번지 (원당탑스빌(1)), 70.38㎡ (약 21.29평), 13,500만원 거래 (층: 2층)

* 2026년 7월 6일: 인천 서해구 당하동 1084-2번지 (그랜드비스타), 34.942㎡ (약 10.57평), 17,900만원 거래 (층: 5층)

* 2026년 7월 3일: 인천 서해구 당하동 1080-17번지 (멤버스힐), 31.548㎡ (약 9.54평), 13,300만원 거래 (층: 3층)

1.4. 2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 125,000,000원이며, 이는 인근 유사 면적의 최저 실거래가(13,300만원)와 유사하거나 다소 낮은 수준임.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 인근에 인천백석초등학교가 위치함.

* 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 2. 교통

* 차량 진입 용이

* 인근 버스정류장 이용 가능

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일 만료 예정임. 경매 진행 시점에 따라 낙찰 후 허가 관련 절차가 필요할 수 있으니, 반드시 확인 필요.

1.6. 2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사이며, 임차인 또한 주택도시보증공사(우 )로 확인됨. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 지급 보증 관련 권리 승계 또는 자산 처분 과정에서 발생한 조건일 수 있어, 계약 전 상세 확인이 필요함.

1.6. 3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사가 등재되어 있음.

1.6. 4. 권리상 하자

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 총 채무액이 상당하므로 등기부등본 상 모든 권리 관계를 면밀히 재확인해야 함.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 물건 개요

인천광역시 서구 당하동 소재 다세대주택으로, 소형 면적임. 감정가는 125,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로 평가됨.

1.7. 2. 긍정적 요인

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가

* 인수되는 보증금 없음 (0원)

* 임차권 등기 말소 예정 (HUG 확약서 제출)

1.7. 3. 부정적 요인

* 토지거래허가구역 지정 (만료 임박)

* HUG 관련 특이사항 및 복잡한 권리 관계 (채권자/임차인 동시 HUG)

* 소형 면적으로 인한 투자 매력도 차이 (개인별 판단 필요)

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 가격 경쟁력

감정가가 최근 실거래가 하단에 위치하여, 시세 차익 가능성이 내포되어 있음.

1.8. 2. HUG 관련 이점

HUG가 채권자이자 임차인으로 있는 경우, 자산 회수 절차가 비교적 명확할 수 있으며, HUG의 인수 조건 변경 사항을 잘 이해하면 유리한 조건 확보 가능성이 있음.

1.8. 3. 소액 투자 가능성

소형 면적으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능함.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 산정 근거

본건의 감정가는 125,000,000원이며, 최근 실거래가 하단은 13,300만원 수준임. 임차 보증금 인수 부담이 없고, HUG 관련 사항을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰이 가능함.

1.9. 2. 제안 입찰가

125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 입찰 희망가는 감정가 수준에서 시작하여, 주변 시세를 고려해 상단으로 조정하는 것을 권장함.

* 토지거래허가구역 만료일(2026.08.25) 직전 경매 진행 시, 허가 절차 필요 여부 및 소요 시간, 관련 비용을 반드시 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.