나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501122 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천백학초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일:2000.07.11) 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501122 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 666-6, 4층 401호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로488번길 5-19)

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지 면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

토지 지분: 20.03㎡ (약 6.06평)

건물 면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물 지분: 44㎡ (약 13.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2000년 7월 11일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천백학초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지와 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2026.08.25까지).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 6일 인천세무서장 압류 (말소됨). 등기부 상 가장 최근 압류(2025.09.17 시흥세무서장 압류)가 말소기준권리가 되며, 경매개시결정(2026.02.10 주택도시보증공사)으로 인해 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이다애)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 부담 없음. (물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됨).

인수되는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

상권 특성: 학익동 일대는 주거지역으로, 상업 시설보다는 주택 위주의 형성 지역임.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천백학초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경임.

편의시설: 주거 지역 내 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용 가능.

의료시설: 반경 내 종합병원 및 병의원 이용 가능 (구체적 정보는 별도 확인 필요).

주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 9일 거래: 35.86㎡ (약 10.85평) / 40,000,000원

* 2026년 5월 4일 거래: 54.85㎡ (약 16.6평) / 90,000,000원

* 2026년 5월 2일 거래: 41.06㎡ (약 12.4평) / 66,500,000원

위 정보를 바탕으로 본건(44.00㎡)의 예상 시세는 중간값 또는 면적 대비 비례하여 추정 가능.

35. 86㎡ (10.85평)이 4천만원, 54.85㎡ (16.6평)이 9천만원, 41.06㎡ (12.4평)이 6천650만원 수준임.

본건 44.00㎡ (13.31평)의 경우, 41.06㎡ (6650만원) 대비 면적이 조금 더 크므로 7천만원 초중반대로 시세 형성 가능성이 있음. 54.85㎡ (9000만원)과는 가격 격차가 있으나, 면적 차이를 고려하면 7천만원대 후반까지도 볼 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경으로 인해 경매 절차에 변동이 있을 수 있으나, 현재까지 제공된 정보로는 낙찰자에게 직접적인 부담이 되는 내용은 아님. (HUG가 직접 낙찰받는 경우와 관련된 사항일 수 있음.)

주차 시설: 건물 내 옥내 2대, 옥외 2대로 총 4대의 주차 공간이 있으나, 다세대주택임을 감안할 때 주차 공간이 부족할 수 있음.

건축 연도: 2000년 준공으로 건축된 지 26년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 간략한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 발견되지는 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 편임.

권리 관계는 모두 정리될 예정으로 인수되는 권리나 보증금이 없어 명확한 물건임.

다만, HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항이 있으므로 관련 내용을 추가로 확인하는 것이 좋음.

인근 부동산 시세 분석 결과, 본건의 면적 대비 적정 시세는 7천만원 초중반대로 추정됨.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적음.

양호한 입지: 학익동 주거지역 내 위치하여 주거 환경이 안정적임.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1억원 대비 최근 시세는 7천만원대 초중반으로 추정되어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이며, 감정가는 100,000,000원임.

최근 주변 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(44.00㎡)의 경우 7,000만원 ~ 8,000만원 범위에서 시세가 형성될 것으로 보임.

주변 실거래가: 35.86㎡ (4000만원), 54.85㎡ (9000만원), 41.06㎡ (6650만원)

본건 면적(44.00㎡)을 고려하여, 41.06㎡ (6650만원)보다 약간 높은 가격으로, 54.85㎡ (9000만원)보다는 낮은 가격으로 추정.

보수적인 접근을 위해 7,000만원 ~ 7,500만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안함.

따라서, 예상 입찰가 범위: 72,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.