나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501101 [1] 인천광역시 서구 경서동 764-10 경서힐타운 5동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 남동측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택 위주의 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 주거의 제반 환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 기와지붕 지상4층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2011.01.03.) 외벽 : 스톤코트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시창호 이중창 마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형 평지로서 공동주택(다세대주택)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북서측 및 북동측으로 로폭 약 8~10m내외의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 인천광역시 서구 경서동 764-10번지 경서힐타운 5동 3층303호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501101 (1)이며, 감정가는 101,000,000원입니다.

해당 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로 토지거래허가구역(현재 허가기간 확인 필요, 2025.8.26.~2026.8.25. 기준) 및 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

토지 면적은 23.63㎡ (약 7.15평)이며, 건물 면적은 38.01㎡ (약 11.50평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 곳입니다. 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입 및 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 가각 정리된 장방형의 평지로, 현재 공동주택(다세대주택) 건물이 건축되어 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태로는 본건 토지가 북서측 및 북동측으로 각각 약 8~10m 내외의 소로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭10m~12m) 및 소로2류(폭8m~10m)에 각각 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주택 용도의 토지 거래 시 외국인 등의 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 허가 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 만료 여부 및 현행 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 송인후

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-07-05

대항력: 없음. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(신호성)

보증금: 95,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2019-12-23

확정일자: 2019-11-29

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022-08-26 접수된 인천세무서장의 압류(과-티89978)입니다.

해당 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(가압류, 강제경매, 다른 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 5번 주택임차권(신호성, 95,000,000원) 또한 말소 예정으로 확인되었으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 인수되는 임차보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 3,692,500,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 없습니다. 임차인들의 경우 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경서동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거지역으로서, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 농경지도 혼재되어 있어, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연관성은 낮으나, 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설은 접근 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 경서초등학교가 위치하고 있어 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

생활 편의를 위한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

본건의 임대 관계는 미상이며, 정확한 현황은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 지역은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 현재 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었거나 만료 시점이 임박하였으므로, 향후 재지정 여부 및 거래 시 허가 관련 절차 필요성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)로 추정되며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 과정이나 인수 절차에 특별한 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. HUG와의 인수 관련 세부 조건을 사전에 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

현황 조사 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 인해 정확한 임대차 관계를 파악하지 못했을 가능성이 있습니다. 임대차 정보가 미상인 경우, 실제 거주자나 임차인이 있을 수 있으므로 추가적인 현장 조사 및 이해관계인 탐문이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동의 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 건물의 연식(2011년 사용승인) 대비 감정가는 101,000,000원으로 책정되었습니다. 그러나 최근 유사 물건의 실거래가(2026년 1월 거래 기준, 76,000,000원 ~ 90,000,000원)를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

권리 관계는 명확한 편으로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차 보증금도 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 관련 규제 사항과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 등기사항은 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

8.2. 입지 조건

경서초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

8.3. 시세 대비 투자 여력

감정가는 높게 책정되었으나, 최근 실거래가를 바탕으로 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 38.01㎡ (약 11.50평)입니다.

최근 실거래 사례(2026년 1월) 분석 결과, 유사 면적(44.88㎡~56.24㎡)의 다세대주택이 76,000,000원 ~ 90,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 500만원 ~ 623만원 수준입니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 평당 약 560만원으로 추정하면, 약 64,400,000원 (11.50평 * 560만원/평)으로 산출됩니다.

감정가는 101,000,000원이나, 최근 실거래가 및 면적을 고려한 시장 가치는 이보다 낮게 형성된 것으로 보입니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 75,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 가치보다는 높으나, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 낙찰 후 시세차익을 확보할 수 있는 범위 내에서 경쟁 상황을 고려한 금액입니다.

정확한 입찰가는 입찰 직전 물건 현황 및 시장 동향을 재확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.