나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501151 [1] 인천광역시 부평구 부평동 150-50 제이에이치타워2 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "시장로터리" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 유흥시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장과 남서측 근거리에 지하철1호선 및 인천1호선 부평역이 위치하고 있어 대중교통 편의는 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 603호로서 (사용승인일 :2016.06.13) 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 "부정형"의 토지로서, "업무시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501151 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

채권액: 195,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 150-50 제이에이치타워2 6층603호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 603호 (사용승인일: 2016.06.13)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정 및 면적

감정가: 209,000,000원

토지면적: 9.55㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.55㎡ (약 2.89평)

건물면적: 64.47㎡ (약 19.50평)

건물지분: 64.47㎡ (약 19.50평)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "시장로터리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 유흥시설 등이 혼재하는 상가지대로 활발한 지역입니다.

* 교통 상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 남서측 근거리에는 지하철 1호선 및 인천1호선 환승역인 부평역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501151)으로, 이는 주택도시보증공사의 채권(195,000,000원)에 해당합니다.

매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 등기부상 을구 1번 주택임차권(차민정, 195,000,000원)은 말소 예정이나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 복잡성이 있습니다.

* 임차인 현황 및 분석

임차인: 이 (전입일자: 2024-11-01)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임차인 이 은(는) 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 인수 또는 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상으로 간주될 수 있는 상황이므로 각별한 주의가 요구됩니다.

임차인: 주택도시보증공사(차 ) (전입일자: 2021-02-26)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

* 권리 인수 여부

인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 기준. 단, 이 임차인의 권리 변동 가능성에 유의)

HUG 인수조건 변경: HUG의 보증 조건 변경 사항이 있어 인수 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

* 상권 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 지하철역을 중심으로 형성된 복합 상업지구로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 자랑합니다.

* 생활 편의시설

대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 상업시설, 편의점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지구 특성상 유흥시설 등은 일부 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 이 입니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 확인과 전략 수립이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이라도 명도 대상이 될 수 있으며, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* HUG 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 HUG 자체의 주택임차권이 말소 예정임에도 불구하고 물건명세서 상 특별 기재가 있는 점은 HUG와의 협의 또는 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

6. 종합 의견

본건은 인천 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 209,000,000원이나, 최근 실거래가는 176,000,000원으로 시세 차익 가능성이 있습니다. 그러나 '대항력 있음' 상태의 임차인 이 의 존재, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항, HUG 관련 복잡한 권리 관계 등은 명도 및 인수 과정에서 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역 인근으로 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후수요 확보.

* 상업지구: 주변 상권 발달로 인한 편의시설 이용 용이 및 임대 수요 기대.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가(176,000,000원) 대비 감정가(209,000,000원)의 괴리가 있어, 낙찰가에 따라 시세 차익 기대 가능.

8. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(JH타워Ⅱ) 9층, 전용면적 63.63㎡ 물건이 2024년 1월에 176,000,000원에 거래되었습니다. 본건 건물 면적(64.47㎡)과 유사하며, 이를 기준으로 현 시세를 추정할 수 있습니다. 감정가 209,000,000원 대비 약 15.8% 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이며, 말소기준권리인 HUG의 채권이 경매를 통해 소멸될 것으로 가정합니다. 그러나 '대항력 있는 임차인 이 '의 존재로 인한 명도 리스크와 HUG 조건 변경 등 추가적인 고려사항이 있습니다. 따라서 최근 실거래가 수준을 참고하되, 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 185,000,000원

권장 입찰가: 170,000,000원 내외 (명도 비용 및 예상 소요 시간 등을 고려하여 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.