나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501098 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 339-4 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌도림동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 부근의 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제4층 제402호로서, (사용승인일:1993.04.24) 외벽: 타일붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 알루미늄 및 하이새시 창호임.

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접도로 및 인접지 대비 남측 하향의 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 339-4, 에이동 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경501098 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정가는 77,000,000원입니다. 토지 면적은 25.32㎡(약 7.66평)이며, 건물 면적은 39.09㎡(약 11.82평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 물건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌도림동행정복지센터"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 형성된 기존 주택지대로서, 주거 환경은 보통입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 사다리형으로, 인접 도로 및 인접지 대비 남측 하향의 완경사지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 1월 12일자 국세 압류입니다.

을구 13번 순위의 주택임차권(권리자: 이종윤, 권리금액: 89,000,000원, 전입일자: 2021.10.18, 확정일자: 2021.10.18)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 등기부상에도 말소 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있어 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청하였습니다.

전입신고일이 2021.12.21, 확정일자가 2021.11.30으로 기재된 임차인 (이종윤)이 있으나, 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 기타 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변은 다수의 다세대 및 단독 주택으로 구성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 남촌도림동행정복지센터 등 행정시설이 인근에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 상업 시설보다는 주거 수요에 초점을 맞춘 분석이 필요하며, 지역 내 주택 수요와 공급 추이에 따라 가치가 변동될 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 남촌도림동행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 토지 이용 계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 교육시설과의 거리를 확인해야 합니다. (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)

* 주거 환경: 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건이 변경된 사항으로, 명도 및 잔금 납부 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 인수 보증금은 없는 것으로 분석됨)

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인이 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (보고서 작성 시점 기준, 허가 기간 만료 임박)

* 건축 연도: 1993년 4월 24일 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 외 다른 임차인이 존재하거나 거주 중일 수 있으며, 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 7,700만원입니다. 면적은 전용면적 약 11.82평, 토지 지분 약 7.66평입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 금액은 없을 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 및 토지거래 허가구역 지정 등 특이사항에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다. 주변 실거래가를 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 남동구 내 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 적어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

* 주변 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획 등을 고려하여 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 명보그린빌라(3동) 43.22㎡ (약 13.08평), 3층: 2026년 3월, 7,200만원 (평당 약 550만원 / 거래 면적 기준)

* 우성빌라 40.07㎡ (약 12.12평), 1층: 2026년 3월, 5,700만원 (평당 약 470만원 / 거래 면적 기준)

* 동도빌리지(1동) 29.29㎡ (약 8.86평), 3층: 2026년 3월, 4,000만원 (평당 약 451만원 / 거래 면적 기준)

본건 건물 면적 39.09㎡ (약 11.82평)의 감정가는 7,700만원으로, 평당 약 651만원 수준입니다.

가장 유사한 면적인 명보그린빌라(43.22㎡)가 7,200만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 감정가 7,700만원은 현재 시세 대비 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

다만, 2026년 3월 실거래가격을 고려하여 현 시점(2026년 7월)에서는 소폭 상승 가능성을 반영할 수 있습니다.

여러 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 7,200만원에서 7,500만원 사이로 설정하는 것이 경쟁력 있을 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.