나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501135 [1] 인천광역시 서구 검암동 618-9 성지리치빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2026.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 인천지하철2호선'검바위역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕, 지상14층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- ‘공동주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2026타경501135 (1) 사건으로 인천광역시 서구 검암동 618-9번지 성지리치빌 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 132,000,000원이며, 토지 면적은 33.27㎡(약 10.07평)이고 건물 면적은 40.70㎡(약 12.31평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건물은 2010년에 건축되었으며, 총 14층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 인천지하철 2호선 '검바위역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거지로 적합한 환경입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 물건으로의 출입은 남측 포장도로를 통해 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 09월 30일 접수된 동안산세무서장의 압류입니다. 등기부등본상 을구 7번 순위로 주택도시보증공사(HUG) 명의의 주택임차권(123,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 현은주(현 )는 전입일자 2021년 03월 05일, 확정일자 2021년 01월 14일로 등재되어 있으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 본 물건과 유사한 조건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 30.72㎡의 물건이 9,300만원(약 302.7만원/㎡), 72.87㎡의 물건이 18,300만원(약 251.1만원/㎡), 62.67㎡의 물건이 17,900만원(약 285.6만원/㎡)에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적인 40.70㎡(약 12.31평)를 고려할 때, 평균 평당 단가(약 280만원/㎡)를 적용하면 약 11,400만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 132,000,000원은 최근 거래된 중소형 면적 물건의 최고가와 유사한 수준이며, 대형 면적 물건과는 차이가 있습니다. 이는 공급량, 건물 상태, 층수, 향 등 다양한 요인에 따라 가격 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

인천지하철 2호선 검바위역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 버스 정류장도 가까이에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 서인천고등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역(외국인 주택용도 취득 제한, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인의 주택용도 취득에 한정된 조건입니다. 또한, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 임차권 등기가 말소 처리될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 공동담보의 경우, 해당 물건에 미치는 영향은 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 '공동주택'으로 이용 중이므로 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있으나, 일반적인 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거지입니다. 권리분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 깔끔한 권리 승계가 가능할 것으로 보입니다. 감정가는 132,000,000원으로, 주변 시세 분석 결과 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용, 그리고 현 거주자에 대한 명도 절차 등을 사전에 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 검바위역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 교통 편의성이 높습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 아파트와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수 부담이 되는 임차권이나 권리가 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 시세 대비 적정 감정가: 주변 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 및 예상 입찰가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 132,000,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건의 전용 면적(40.70㎡)과 유사한 면적의 경우 9,300만원(30.72㎡)에서 18,300만원(72.87㎡)까지 거래되었습니다. 본 건의 면적(40.70㎡)을 고려할 때, 추정 평당 단가(250만~300만원/㎡)를 적용한 가격대는 약 10,175만원에서 12,210만원으로 산출됩니다. 최근 거래된 30.72㎡ 물건의 9,300만원을 하한선으로, 감정가(13,200만원) 및 유사 면적의 상한선 추정가를 고려하여, 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 희망 수익률, 경쟁 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.