나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501095 [1] 인천광역시 계양구 작전동 861-16 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2026.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층303호로서, 외벽 : 치장석재 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등. (사용승인일 : 2001.04.28)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 20m 및 10m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501095 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 861-16 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원 (1억 2천 3백만원)

토지면적(지분): 15.91㎡ (약 4.81평)

건물면적(전용면적): 38.82㎡ (약 11.74평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호

사용승인일: 2001년 4월 28일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난한 편임.

인접 도로상태: 본건 동측 및 북측으로 노폭 20m 및 10m 내외의 도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

전반적인 권리관계: 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사임. 말소기준권리는 2025년 11월 21일자 계양구의 압류(갑11)임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 3일

* 확정일자: 2021년 11월 22일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 주의 필요

집합건물 등기부요약:

* 을9: 주택임차권 (박채민, 125,000,000원) - 2024-01-11 접수, 말소 (단, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸 여부 추가 확인 필요)

* 갑8: 소유권이전 (박일성) - 2021-12-03 접수

* 갑9: 소유권이전 (주식회사다은하우징) - 2022-06-21 접수

* 갑10: 소유권이전 (주현미) - 2023-04-24 접수, 매매

* 갑11: 압류 (계양구) - 2025-11-21 접수, 말소 (말소기준권리)

* 갑12: 압류 (순천세무서장) - 2025-12-09 접수, 말소

* 갑13: 강제경매 (주택도시보증공사, 125,000,000원) - 2026-02-10 접수, 말소 (본 경매 개시 결정)

총 등기부채권액: 125,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨. 명확한 소멸 여부는 법원 또는 HUG에 재확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (상기 주택임차권이 말소되는 경우, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 보이나, HUG 관련 조건 변동으로 인해 변동 가능성 있음.)

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 39~41㎡)의 다세대주택이 8,800만원에서 11,300만원 사이에 거래되었음.

* 가장 유사한 거래는 작전동 856-73번지 삼오빌라(1997년식, 41.86㎡)로 2026년 7월 6일에 11,300만원에 거래됨.

* 본건의 감정가 12,300만원은 유사 면적의 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점 등 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: "작전여자고등학교"가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호되는 편임.

주변 환경: 주거 지역으로 조용하며, 차량 접근성이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련된 특수 물건이며, 'HUG 인수조건 변경' 사항은 본 경매 절차 및 물건 인수 후 발생할 수 있는 예상치 못한 조건이나 추가적인 부담의 가능성을 내포함. HUG에 직접 상세 조건 확인이 필수적임.

임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 내역은 있으나, '임대관계 미상'이라는 문구는 실제 점유 관계나 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사함. (다만, 임차인 현황에 보증금 125,000,000원, 차임 0원으로 명시되어 있어, HUG가 전액 인수 또는 보증하는 임대차로 추정됨)

말소기준권리 상 불확실성: 을9 주택임차권(2024-01-11 접수)이 말소기준권리(갑11 압류, 2025-11-21 접수)보다 먼저 접수되었음에도 '말소'로 표기되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되는 점은 혼란을 야기할 수 있음. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었다면 소멸될 가능성이 높으나, 법원 또는 HUG를 통해 최종 소멸 여부를 반드시 확인해야 함.

토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (허가 기간 만료 임박)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련된 복잡한 권리 관계 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 권리 관계의 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주요 학교 및 주거 단지 인근으로 안정적인 수요 기반 확보 가능.

교통이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지.

HUG 관련 물건으로, 명확한 권리 분석 및 HUG 조건 확인 시 안정적인 인수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 39.24㎡ (1991년식): 8,800만원

* 75.72㎡ (2002년식): 13,700만원

* 41.86㎡ (1997년식): 11,300만원 (본건과 유사한 면적 및 연식)

시세 분석 기반 예상가: 본건(38.82㎡)은 1997년식 41.86㎡ 물건이 11,300만원에 거래된 점을 감안하면, 유사 또는 약간 낮은 가격대에 형성될 것으로 보임. 약 10,000만원 ~ 11,500만원 수준으로 추정.

HUG 인수조건 변경 및 권리관계의 불확실성을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 HUG와의 협의 결과 및 권리관계 명확화 여부에 따라 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.